注意到，美國的私人貸款機構處於有利地位，因高利率使其成爲商業地產市場(CRE)許多人的唯一選擇，但它們正變得更加挑剔，並加劇了這個面臨數萬億美元到期債務的行業的流動性僵局。

業內消息人士稱，近幾個月來，銀行尋求修改到期CRE債務的條款，以避免貸款違約，但它們需要額外注入股本，讓私人貸款機構有機會通過夾層債務、優先股或新的普通股提供救助融資。

最初，這些調整主要集中在辦公領域，但現在正擴展到多戶家庭、工業和酒店。即使對私人貸款機構來說，這些措施在數學上也站不住腳。一些業內人士表示，這是因爲各個行業的租金收入跟不上償債成本的增長。

富蘭克林BSP房地產信托公司總裁Mike Comparato表示，“債務是可以得到的，但數額與以前不同，而且成本也明顯提高了。這就留下了幾個選擇，但沒有一個是理想的。”

商業地產市場的借貸成本已經超過了收入的增長，這是幾十年來利率最急劇上升造成的。加劇因素包括3月份地區銀行倒閉後收緊的貸款標准，以及新冠肺炎疫情後辦公室入住率下降。

總部位於德克薩斯州的房地產投資公司RREAF Holdings的首席運營官Jeff Holzmann表示：“這是一個絕佳的私人貸款時機。”“但這並不意味着你得到的每個機會都是好機會。”

有些資產即使利率降低也可能永遠無法恢復，因爲它們所在的城市由於犯罪和人口結構下降，市場正在惡化。他表示，有些公司還需要大筆投資才能扭虧爲盈，從而降低回報。

沒有實物期權

私人貸款機構日益謹慎的態度，將使那些沒有真正退出選擇的業主面臨的流動性匱乏問題更加嚴重。

一些業內人士表示，防範利率上升的兩年期利率上限將在未來幾年到期，過去成本高達數千美元的新利率上限現在成本高達數千萬美元。

隨着房地產估值因基本面走弱而下跌，借款人也有資格以至少高出500個基點的利率獲得規模較小的優先再融資貸款。

Rubicon Point Partners聯席管理合夥人Razmig Boladian表示，即使貸款機構敦促辦公物業業主以任何利率獲得貸款進行再融資，他們也無法做到這一點，因爲借款人無法償還貸款，而貸款機構的資產負債表也無法提供貸款。

“市場流動性緊張；這絕對是一個僵局。即使空置建築的估值大幅下降，也不能保證你會獲得回報，以證明投資是合理的。”

出售資產也變得越來越困難。房地產投資公司Hawkeye Partners的聯合創始人兼管理合夥人Claudia Faust表示，要么沒有买家，要么只有有限的人要求如此低的估值，以至於現有業主在還清貸款後可能最終得不到任何收益。

盡管估計各不相同，但預計未來兩年內將有近2萬億美元的CRE債務到期，這將增加對私人流動性的需求。

“市場上的貸款機構很少。去年，在發行新報價時，我們通常會與5到10家貸款機構競爭，但今年，我們通常是唯一一家提交報價的貸款機構，”私人商業地產抵押貸款機構BridgeInvest的管理合夥人Alex Horn表示。

Horn表示，到2023年，它們有望收到400億美元的貸款申請，而2022年的貸款申請僅略高於200億美元，但只有2%的銀行可能最終獲得貸款，因爲一些銀行槓杆率過高，可能難以償還債務。

Alliance Residential總裁兼首席運營官Jay Hiemenz表示，根據房地產行業的不同，可能需要3年或更長時間才能進入復蘇周期。

他補充稱，一些私人銀行面臨着最終削減管理成本高昂的投資組合的風險。

穆迪的數據顯示，目前商業抵押貸款支持證券的貸款拖欠率爲4.76%，但預計未來幾年將接近10.51%，這是全球金融危機期間觸及的峰值。

但該公司商業地產經濟學主管Thomas LaSalvia表示，蔓延效應的可能性很低。

他補充稱：“大量在當前經濟中不再發揮作用的過剩資產將得到清理，但沒有足夠的證據表明這會引發系統性危機。”

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標題：美國商業房地產流動性僵局惡化 开始依賴私人貸款機構提供資金

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