房價調整已經到底，從明年二季度开始，大概率會开啓一波明顯的上漲行情。

中秋節前的最後一天，房地產股出現一波普漲。尤其是以碧桂園、旭輝控股、新城控股爲首的幾家民營示範房企，漲幅最大。

很多人說上周五房地產股的普漲，是因爲寧波這座強二线城市要放开限購這則傳言引起的。我不認同這種說法，在此也不想去討論寧波放开限購這則消息的真僞。

老槍財經先亮明觀點：

無論是一二线還是三四线，這一波的房價調整已經到底，最遲從明年二季度开始，將會开啓一波明顯的上漲行情。沒錯，這次是普漲。

如果按照一波行情最長不過一年半的時間計算，2024年，又將是重要頂部。

繼續我的分析。

首先，以碧桂園、旭輝、新城控股這幾家基本面比較令人擔憂的民營房企，已經出現了企穩的重磅信號。

先看9月9號市場的兩則重磅消息，以下是關於新城控股的：

在人民銀行指導下，按照交易商協會統一部署，新城控股（601155）2022年度第二期中期票據9月9日完成簿記發行。本期中票發行規模10億元，期限3年，最終票面利率3.28%，中誠信國際給予發行人主體和本期債項雙AAA評級。主承銷商爲中信證券，聯席主承銷商爲中國銀行。中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。該期中票得到諸多投資者踊躍認購，全場認購倍數2.8倍。

下面這則是關於碧桂園的：

三名知情人士表示，碧桂園控股已獲得廣東佛山市兩家地方政府融資平台 (LG FV ) 的支持，以幫助其發行一種政府擔保的在岸債券。

碧桂園地產計劃最早於9月份發行不超過16億元人民幣的政府擔保債券。據報道，擬議中的三年期債券票面利率爲3%-4.3%，中債信用增進投資股份有限公司預計將提供無條件和不可撤銷的擔保。

爲促成成功發行，碧桂園計劃向佛山兩家地方政府融資平台提供抵押品。消息人士稱，作爲回報，地方政府融資平台將向中債增提供保函。一位消息人士稱，一旦發生違約，中債增將履行其擔保並償還債券持有人，而中債增的損失將由地方政府融資平台全額補償，後者隨後將沒收碧桂園的抵押品。

另一位消息人士表示，反擔保是發行擔保債券的一種不同尋常的結構，表明佛山市政府對該國最大开發商的支持。一位市場參與者表示，中債增更喜歡中國地方政府融資平台的擔保，而不是碧桂園的任何抵押品，因爲後者可能在隨後的市場低迷中貶值。

上述兩則信息有幾個共同點：

1，債券均由100%國資和央企背景的中債信用增進投資股份有限公司提供無條件和不可撤銷的擔保，關於中債信用增進這家公司的強悍背景，大家可自行百度；

2，承銷商爲大型頭部金融機構；

3，最重要的信號是發債利率非常低，也明顯低於此前這兩家公司的發債利率，我記得新城控股此前發債利率基本都在5%以上。但這次新城債券的利率只有3.28%，碧桂園債券的利率也只有3%-4.3%。債券利率跟違約風險成正比，如此低的利率，說明市場認爲它們違約的風險很低。

所謂民營示範房企，可以理解爲官方在特殊時期給房地產市場樹立的救助榜樣和典型，所以，它們絕不能再倒。相反，如果市場情況繼續惡化，官方救助力度將會更大。

在中國房地產市場，碧桂園、融創、恆大被稱爲三大天團，如今只剩下碧桂園在苦苦支撐。在碧桂園入選民營示範房企後，這次又獲國資的全力擔保，這是碧桂園开始企穩的重磅信號。

其次，對出險房企和出險項目，政府的救助思路和應對方案已經出現明顯轉邊，通過切斷出險房企總部和樓盤項目層面的非正常資金往來，以保證交房：

對於存在足夠資產的樓盤項目，由地方政府監管所有資金，保證項目可以交付；

對於樓盤項目資金已經被掏空、資不抵債的，由紓困基金，或者由地方指定國企接手保交付。然後，由政府對掏空資金方進行追責，對項目確實存在虧損的，地方政府給予一定補貼；

樓盤項目層面，銀行貸款一律給予展期，如果業主起訴，由地方政府進行協調；

最重要的變化是：房企總部欠債，不能執行樓盤項目，以確保交房。

這樣一來，就算房企出險，房企總部也不能隨意調用樓盤項目的資金去補其它窟窿，也能保障樓盤項目的獨立安全運作，以確保樓盤項目最後交付。

一句話：當下的應對思路，核心就是切斷出險房企和樓盤項目之間的風險傳染源，房企和房企老板可以暴雷，可以破產，可以被兼並，但樓盤項目最終必須安全交付。

經過過去幾年的沉澱，當下樓市，不管是一二线還是三四线，缺的不是需求，而是信心。經過這輪深度調整，市場信心會逐漸恢復，行情必定會重新復蘇。而盡快解決停工和爛尾樓問題，則是當下恢復樓市信心的關鍵。

讓停工和爛尾樓盤限期復工，鄭州這次是抓住了救市的牛鼻子。

除了鄭州，連恆大停工的爛尾樓也开始要全面復工了。許家印這兩天還親自露面，要求恆大停工樓盤必須在9月30日之前復工。

最後，從貨幣和金融周期的角度看，在9月21日美聯儲的議息會議過後，美國連續大加息的金融周期也快結束了，不管這次美聯儲加息幅度是75個基點還是50個基點，美聯儲這次加息過後，最多到明年一季度再加息一次，美國連續大加息的金融周期也將結束。

之前中國之所以難受，是因爲國內經濟處於下行期，客觀上我們需要放松貨幣，但美國的連續大加息對國內貨幣的放松形成了明顯掣肘。美國連續大加息，如果中國大降息，匯率和人民幣外流的壓力都會極大。

接下來，美國連續大加息的金融周期一旦結束，中國貨幣放松的掣肘也將大爲緩解，貨幣政策對樓市復蘇的支持力度必將更大。 從現在开始到明年上半年，老槍財經預測：國內樓市大概率還將持續出台更多的利好，包括：

全面下調存量房貸利率；

二线城市限購明顯放松或者放开；

一线城市購房政策放松（ 包括認房認貸標准放松，一线城市郊區大幅放松等）。

至於有人說，房地產，政府不會再救了，因爲中國要發展高科技，中國的新能源產業也已經是全球第一 。這種言論，聽聽就好，千萬別當真。這幾天西部某大城市公交公司讓員工自己去銀行貸款發工資的消息想必大家都看到了，想想經濟下行帶來的壓力有多大？

美國的房地產行業，至今仍然是佔美國GDP總量最大的行業，其他行業無人能望其項背。說中國的新能源可以頂替房地產行業對GDP貢獻的，我也可以告訴你們一個數字，去年中國包括新能源汽車在內的汽車銷售總量也才4.4萬億，大概只有房地產銷售總量的1/4。

絕望中蕴含着希望，每一次危機都是如此，這一次也不會例外。 今天的文章，且待明年驗證。

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