作者：雲潭，編輯：小市妹

　　對於曾經輝煌的房地產行業來說，2022注定是極爲痛苦的一年。

　　重壓之下，房地產遭遇歷史性轉折點，行業陷入增長困局，復蘇注定曲折且漫長。

　　在這個漫長的寒冬，許多所謂的房企“優等生”相繼爆雷，但危機中，還是有“少數派”在堅韌生長。

　　11月1日，穆迪發布評級報告，鑑於多元業務的布局及充足的流動性指標，仍保持龍湖集團“Baa2”的評級。

　　無獨有偶，三天後，標普也確認龍湖集團的投資級評級，認爲其在手現金充足，將滿足其到2023年底的短期債務償還需求。

　　再次國際三大評級機構認可，顯示出這家房企較強的抗風險能力。

　　在一批批地產企業宣布暴雷，行業景氣度寒氣逼人之際，能夠獲得國際的認可，實屬不易。

　　要知道，自2021年下半年以來，穆迪、標普、惠譽三大國際評級機構已連續下調房企評級或展望達250余次。

　　其中，穆迪自去年10月至今年6月，對發行高收益債券的中國地產公司進行了91次降級，刷新歷史記錄。而截至2020年12月底的過去十年，穆迪僅對此類公司進行了56次降級。

資料來源：億翰智庫、DM。注：數據區間爲2021年6月1日-2022年10月27日。

　　在如此頻繁的調降或撤銷評級之中，獲得挑剔的國際評級機構的認可，需要房企展示出令市場刮目的表現。

　　在穆迪的評級序列中，50強房企僅剩下萬科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂7家還保持“投資級別”評級。其中，龍湖是同時得到穆迪、標普、惠譽三大機構“投資級別”評級的企業。

　　穆迪認爲，龍湖財務穩健，流動性充足，融資成本優勢明顯，而且地產之外的多航道業務前景廣闊，幫助其在行業低谷期平抑周期波動。

　　財務指標方面，截至今年6月底，龍湖已經連續六年處於“三道紅线”綠檔之列。其現金短債比達到4.07倍，一年內到期負債佔比約10.1%，平均融資成本爲3.99%。目前，行業融資成本低於4%的公司僅有中海地產、中國金茂、華潤置地以及龍湖集團。

　　債務方面，穆迪指出，到明年底，龍湖公司將只有一筆3億美元(約20億元人民幣)的離岸債券和幾筆總計約100億元人民幣的在岸債券到期或可延期。

　　標普則指出，截至2022年6月30日，龍湖集團無限制現金(不含監管账戶現金)約670億元，完全覆蓋215億元的短期到期債務。

　　根據此前公告，龍湖集團已經於10月31日-11月1日，連續兩天償還了高達85.5億港元的銀團貸款，償債壓力得到進一步緩解。

　　業務表現方面，除地產主業外，龍湖積極布局商業管理、長租公寓、空間服務以及智慧營造等經營性業務。今年上半年，龍湖經營性業務收入首次突破百億元，達110億元，同比增長26%，3年復合增長率達36%。遠高於地產業務增速，展現出不俗的增長勢頭。

　　穆迪預計龍湖經常性租金收入將以每年15%-20%的速度增長，今年底將達到約130億元，2023年達到150億元左右。

　　地產銷售方面，龍湖第三季度全口徑銷售金額598億，同比增速已經回正。而且，在許多房企主動放棄拿地的當下，最近一個月，龍湖已經在北京、上海、成都、合肥等核心城市拿下10塊新地，累計花費108億元。

　　與此同時，龍湖集團及控股股東在金融市場連續出手。10月31日-11月3日，龍湖控股股東共增持700萬股，總計耗資7130萬港元；公司及控股股東合計回購美元債達到2300萬美元。截至目前，大股東Charm Talent已持有龍湖集團已發行股本的43.47%。

　　穆迪繼續維持評級，龍湖集團及控股股東的連續增持和回購債務，龍湖股價自11月1日至11月4日上漲了28%，基本抹去了周一的跌幅。穆迪同時表示，如果各項指標持續向好，可能會將其評級展望上調爲穩定。

　　此外，幾大國際投行也對龍湖表示認可，美林證券報告認爲，“龍湖積極償還短期債務的動作應能讓投資者對其流動性狀況放心”。花旗分析師發布報告稱，市場對龍湖集團的擔憂“過頭”了。

　　摩根大通則表示，“龍湖仍未表現出任何壓力信號。龍湖仍在持續买地，資產負債表仍是行業中最穩固之一。如果行業流動性的擔憂緩解後，龍湖未來或強勁反彈”。

　　標普就預計，得益於龍湖去年已銷售但未確認的3150億元收入，以及由有機增長和商管業務增長20%-30%。龍湖的收入將在2022年增長10%-15%。

　　在地產行業歷史性的轉折點，行業競爭格局已經從“規模爲王”轉向“穩者致遠”。冬季遲早會過去，而財務穩健，資金充足且有战略遠見的企業，也將會率先迎來新的發展勢頭。

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