@房財經 胡海波

從“买买买”到“賣賣賣”，李明像似換了個人間。

10月17日，遠洋集團向中國人壽出售了位於北京中國人壽金融中心寫字樓10%股權，作價2.33億元。

今年以來，遠洋集團已經通過賣資產和抵押，累計回籠資金超百億元。但這依然蓋不住遠洋系過去幾年過度“揮霍”，埋下的大坑。

10月12日，遠洋集團旗下遠洋資本，就此前發起展期的“SINOCL 6 10/25/22”美元票據，提出同意徵求。邀請合格票據持有人，同意與票據有關的若幹修訂和豁免。

換句話說，遠洋資本已經暴雷了，只不過沒有燒到上市母公司遠洋集團身上。

在地產寒冬中，沒有誰能夠幸免。遠洋集團董事局主席李明向來低調，但在過往一年多裏，卻十分反常，大手筆买進紅星地產。歷時經驗表面，地產白衣騎士不好當，如孫宏斌、李思廉，以爲廉價买下萬達資產。現在，李明也步入他們的後塵了。

時機非常不佳。隨着恆大集團暴雷，整個地產行業進入衰退，購房者信心深受打擊，激進一把的李明，一腳掉進了坑裏。

賺錢還是賠本?

10月17日的交易，主體爲北京萬洋世紀創業投資管理有限公司，持有中國人壽旗下地產公司國壽遠通置業10%的股份，後者則是中國人壽金融中心項目的持有人。

北京萬洋世紀成立於2008年，注冊資金4100萬元。於10月17日交易發生的當天，唯一股東從沈陽萬洋投資管理有限公司，變更爲上海崇遠企業管理咨詢有限公司，後者是此次交易的轉讓人，爲遠洋集團全資子公司。

國壽遠通置業成立於2011年，注冊資金25億元，分別由國壽投資、中國人壽資產管理、北京萬洋世紀擁有71%、19%、10%股份。對應的出資比例分別爲17.75億元、4.75億元、2.5億元，均於2014年5月9日實繳完成。

公告中稱，遠洋集團的此次交易，最終將獲得約1.649億元的收益。

有資料顯示，中國人壽金融中心項目地處北京CBD核心區域，當初的拿地價爲26.65億元。對應10%的股權，北京萬洋世紀當初應該至少拿出2.665億元。

而最終2.3317億元的售價，收益從何而來呢?

公告顯示，北京萬洋世紀目前未經審核的淨資產爲6830萬元，而2.33億元的售價，錄得1.649億元的收益，並沒有錯。

並且根據北京萬洋世紀的淨資產，可算出中國人壽金融中心項目的淨資產，應爲6.83億元。

那么問題來了，從實繳2.5億元，到拿地需支付2.665億元，北京萬洋世紀的淨資產爲何只有6830萬元?

而且公告也明確指出，北京萬洋世紀2020年、2021年的虧損額分別爲2萬元、2.1萬元。這充分表明，其淨資產的縮水並非因爲虧損而來。

唯一的解釋，也許北京萬洋世紀當年拿地的時候，就沒有出資投入，而是由大股東慷慨墊之。

豪華陣容兜

底與其他陷入困局的开發商相比，遠洋集團有着大股東中國人壽的加持，其賣資產的步伐並不喫力。

目前，中國人壽持有遠洋集團29.59%的股份。自今年以來，已3次對遠洋集團進行輸血。

今年4月24，遠洋集團旗下北京航頤企業管理咨詢合夥企業(有限合夥)，出現股權變更，其注冊資金由100萬元，猛增至47.8億元。北京航頤主要對應的資產爲，北京酒仙橋商圈的頤堤港一期項目。

而新進入的兩個股東，分別爲國壽置業投資管理有限公司、國壽啓航壹期(天津)股權投資基金合夥企業，均爲中國人壽旗下子公司。

此次頤堤港一期項目引入新的投資者，爲遠洋集團帶來了30億元的資金回籠。

7月21日，多家媒體報道,遠洋集團抵押所持的成都遠洋太古裏項目50%股權部分，向中國人壽籌資約40億元。

這筆抵押周期預計3年，期間遠洋集團所持50%股權的分紅將交給債權人。回購條款包括3年後贖回，以及如果遠洋無法贖回，擁有項目另外50%股權的太古地產，將擁有優先收購權。

除了大股東的中國人壽的鼎力相助，遠洋集團背後還由另一個輸血大佬，平安集團。

6月14日，遠洋集團將北京豐台麗澤商務區的遠洋銳中心項目21%股權，以50.15億元的價格，出售給項目合作方，中國平安旗下深圳市平軒投資管理有限公司。

加上最近的交易，遠洋集團今年以來，公开的賣資產金額爲82.48億元，股權質押40億元，合計122.48億元。其中，僅大股東中國人壽一家，便輸血72.33億元。

步子邁的過大

然而，即便背靠着中國人壽這棵大樹，也不能徹底解決遠洋系當下的困局。

截至今年6月底，遠洋集團账面上的現金及現金等價物，只剩下146.2億元。而同期其短期借款，高達182.2億元。

巨大的資金缺口，只能導致其不斷地出售資產，便於回血。而這一切，都是因其沒有看清形式，自以爲抄底的逆勢擴張所至。

尤其與紅星美凱龍的世紀大交易，在市場引發廣泛的關注。

2021年3月28日，遠洋資本战略入股紅星企發獲得18%股權，股權轉讓對價爲人民幣10.3億元;6月2日，以約23.12億元收購紅星美凱龍旗下7家物流子公司全部股權和債券;7月18日，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式籤署協議，獲取紅星地產70%股權。

不到4個月時間，遠洋系在紅星地產身上豪擲40億元。

緊接着，8月18日，遠洋資本對中國華融進行了战略投資被否認；10月，收購了新加坡大信商用信托管理有限公司70%股份。

除了大肆收購之外，遠洋資本還發起成立了4億美元物流地產私募基金，以及6億美元的地產特殊機會基金。

然而，步子邁的太大，加之去年10月份开始，市場行情急轉而下，遠洋集團的逆勢擴張戛然而止。

去年10月，資金喫緊的遠洋集團，以64.15億元的價格，重組了北京朝陽東三環商務中心核心區Z6地塊等兩個項目，該地塊爲CBD正在興建的甲級辦公樓。

至此，不到一年時間，遠洋集團走完了由“买买买”，到“賣賣賣”的全部路程。

本想逆勢抄底，無奈被市場所套。

一損俱損

遠洋集團2021年的成績是，有息債務926億元，同比2020年增長了103億元，增幅12.5%。

而現金及現金等價物同比減少的幅度達44.7%，從上一年的391.29億元降到了216.55億元。這將將能覆蓋其186.68億元的短期負債。

而作爲遠洋集團旗下“五元業務”之一，遠洋資本爲遠洋集團多元協同業務中的重要一環。2021年實現營收16.52億元，實現歸母淨利潤4.25億元，同比下滑34.84%。

時間來到2022年，整個行業遭遇了前所未有的至暗時刻，遠洋集團概莫能外。

自3月底开始，遠洋集團旗下多只債券出現異常波動，开始劇烈跌幅。爲了穩定市場情緒，6月份，遠洋集團提前償還了“21前海致遠ABN”和“致遠2優”兩筆ABS債券，總金額約爲8.75億元

但此時的市場，早已風聲鶴唳。

8月29日，澳門國際銀行向SINOCL 6.25 06/23/22債券，聯席账簿管理人發送的函件顯示，遠洋資本控股未能按期償還2000萬美元銀行貸款，已構成違約，並觸發5億美元債項下違約事件。

9月29日，遠洋資本對旗下債券“遠洋資本6% N20221025”進行展期，該票據本息合計3.61億美元。10月12日，遠洋資本开始發起同意徵求。

而不斷出售資產的遠洋集團，也難掩銷售端疲軟。2022年前9個月，遠洋集團累計協議銷售額約691.6億元，同比下跌22.7%;上半年，遠洋集團全面虧損10.87億元。

遠洋資本披露數據顯示，2022年上半年公司實現營收2.49億元，同比下滑69.7%;實現歸母淨利潤1.52億元，同比下滑60.06%。

在遠洋集團中期業績會上，其一番表態頗讓人回味。

遠洋集團稱，遠洋資本只是持股49%的聯營公司，其債務不會影響遠洋集團的償債、融資能力。

此番表態像是在做切割，但它又同時表示，作爲股東之一，將持續關注遠洋資本的債務狀況，並履行股東應盡的責任和義務。

一榮俱榮，一損俱損。

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