華潤置地近期的動作，給到外人的感覺就好像是：

缺錢了。

就在11月16日，華潤置地掛牌轉讓了它旗下公司的股份，根據公告：

華潤置地（北京）股份有限公司40萬股股份（0.0308%股權）被掛牌轉讓，轉讓底價爲396.77萬。

這樣的轉讓價格可能就是北京一套老破小的價格。當然，這么小一筆數目不足以引人關注。

然而，在前不久，華潤置地還有幾筆不小數目的掛牌：

11月初，華潤掛牌長沙潤都地產100%股權及債權，轉讓底價8.85億。

10月底，華潤掛牌華潤新鎮置業100%股權，轉讓底價33.93億。

一系列的轉讓事件，也讓很多人有了這樣的猜想：

華潤置地是不是要變賣資產了？

在“賣賣賣”之外，華潤也在买买买，比如近年來華潤也在土地市場加快拿地步伐，近期還以35.26億摘牌上海前灘三林濱江西區商住地。

事實上，華潤置地轉讓股份並不是大家所想象的那樣。很多猜想可能只是看客的揣測。

比如前不久備受關注的華潤新鎮那則33.93億的那則公告一出來，引發了市場的疑慮，但華潤卻用實際行動證明，它並不是變賣資產。

時間回到10月24日，當天北京產權交易所披露：

華潤置地擬轉讓北京華潤新鎮置業有限責任公司（以下簡稱“華潤新鎮”）100%股權，轉讓底價33.93億元。

隨着行業已進入深度調整期，一些陷入流動性危機的房企，也通過各種方式處置資產，轉讓股權也是處置資產的方式之一。

爆雷房企轉讓股權會引發很多關注，但像華潤這種央企轉讓股權，而且金額還不小，華潤唱的是哪出戲？

翻看相關資料得知，華潤新鎮這家公司曾打造過知名項目，比如住宅項目清河橡樹灣以及商業項目清河萬象匯，這兩個項目在北京當地都有一定的知名度和影響力。

清河橡樹灣佔地規模有70萬方，從17年前最初入市的8000元/左右，漲到了現在二手房的13萬/左右。而清河萬象匯，則是華潤置地在北京打造的知名商業地產項目。

當時針對擬轉讓股權事宜，華潤也曾回應過：

其只是將清河萬象匯作爲底層資產，做類REITs資產證券化項目，公布於北交所的披露是必需程序。

十幾天後，華潤置地也用實際行動打破了市場關於華潤置地轉賣資產的猜想：

深圳證券交易所披露，華潤置地作爲原始權益人和流動性支持機構的“中信證券-華潤置地商業資產支持專項計劃2期”已在深交所發行。

而該期的底層資產正是商業項目清河萬象匯，只是項目規模達33.96億元，比之前北交所公告的轉讓價格微漲了一點。

事實上了，這已不是華潤第一次做出這樣的操作。

今年5月，華潤置地以19.9億元掛牌轉讓杭州蕭山萬象匯100%股權，當時也被認爲是變賣資產。

但實際上，華潤的操作同樣是爲了發行類REITs產品，進行資產證券化。

今年6月，杭州蕭山萬象匯20.82億元類REITs成功發行。

這也打破了業界對於華潤出售資產的懷疑。

簡單來說，華潤置地這一系列的操作，和變賣資產沒啥關系，掛牌轉讓只是資產證券化的必經的路徑之一，其實就是爲了商業地產的輕資產轉型，爲存量商業項目提供新的退出渠道。

華潤置地近期在商業地產項目上也還有諸多資本運作：

比如就在10月25日，華潤置地又成功發行“石家莊萬象城資產支持專項計劃（CMBS）”，成爲市場第一單10年期CMBS。

CMBS指的是商業房地產抵押貸款支持證券，債權銀行以原有的商業抵押貸款爲資本，發行證券。

這種模式下，企業得以商業項目爲底層資產，發行以物業未來收入作爲還本付息的證券。

商業地產相對來說“較重”，而華潤置地通過以上的操作，讓商業項目“變輕”，而且還能產生現金流，這可能需要更多的金融資源的支持，也只有華潤置地等少數優質房企才可以做到。

除了資產輕量化之外，華潤置地轉讓股份也有其他目的。

比如去年11月，“華潤置地擬出售成都公司51%股權”的消息在網上流傳，引發了市場巨大關注。

根據當時北京產權交易所信息，華潤置地（成都）公司轉讓成都錦興華潤置地有限公司51%股權，轉讓底價5353.91萬元。

一些人懷疑華潤出售資產，很大一部分原因在於華潤當時在成都市場的表現不理想，根據當時北京產權交易所信息披露：

截至2021年9月底，該公司淨利潤爲-4777.09萬元；並且當時華潤置地在成都的銷售業績排名也有所下滑。

當時華潤置地相關人士曾表示，轉讓的目的是爲其开發項目融資，實現成都某項目部分優質商業更好呈現，引入社會資源共同運營。

之後關於成都錦興華潤置地股權轉讓的消息幾乎絕跡。

然而，根據企查查顯示：

在去年12月27日，華潤置地退出了成都錦興100%股權，錦東不動產和有巢住房租賃有限公司接盤。股權變更後，有巢住房租賃有限公司出資3822萬，持股49%；錦東不動產出資3978萬，持股51%。

圖片來源：企查查

成都錦興華潤置地有限公司的名字也變更爲成都錦興華潤置地住房租賃有限公司 。

圖片來源：企查查

有巢住房租賃有限公司正是華潤的租賃板塊公司，而成都錦東不動產的實控人，則是成都錦江區國有資產監督管理局。

要知道，之前華潤在北京產權交易所掛牌時51%股份的擬轉讓底價爲5353.91萬，而錦東不動產僅出資3978萬。

除了在商業地產進行融資運作外，華潤置地在住宅領域，也進行過相關引資。

比如近期廣東東莞熱門樓盤華潤潤府，共推出了170套房源，在开啓意向登記後，5天內獲得了近500組的認購，基本是不愁賣的節奏。

然而，正是這樣一個爆盤，華潤也要爲其引入合作方。

11月7日，根據相關網站披露，華潤潤府的开發主體東莞市松潤房地產有限公司擬募集資金，增資後股權比例的20%。

增資達成的條件爲徵集到1家符合條件的投資方。募集到的資金主要用於項目地塊的开發建設和歸還前期股東借款。

可以看到，華潤置地並不是單靠房地產項目的銷售回款來支持後續的开發建設和還款，而是通過爲項目引入投資方的方式，讓自己獲得更多充足的現金流，讓自己的現金靈活性增加。

除了松潤府項目外，之前華潤置地還在北京、深圳、成都等多個城市的項目引入投資方，在這裏也就不一一贅述了。

華潤置地能夠如此操作，很大一部分原因在於央企本身具有的金融資源支持，當然也有華潤置地一直以來給到衆人相對穩健的經營印象，讓金融機構和投資方也愿意支持華潤置地。

但作爲一家企業，有它閃光的A面，但是也同樣有B面，這個B面，或許也是華潤置地近期動作頻頻的因素之一。

雖然華潤置地給大家的印象是穩健央企，但從去年至今，華潤置地在土地市場上也是殺伐決斷，拿地還是呈現出比較猛的態勢。

根據相關數據顯示，去年華潤置地新獲取項目61個，新增權益土地儲備1107萬方，同期拿地銷售比爲45.5%，超過40%的紅线。

根據克而瑞數據顯示，今年1-10月，華潤置地新增貨值達2190.5億，位居第一的位置。

可見華潤置地對於規模和市場佔位或許還有一定的訴求。

在土地端大舉拿地，但是在銷售端，華潤置地卻面臨着一定的壓力和挑战。

2022年上半年，華潤置地實現合同銷售金額1210.4億，同比下降26.6%；銷售面積587萬平方米，同比下降39%。

這樣的銷售表現，是2017年以來的最低位。

同樣出現疲軟的還有華潤置地的利潤水平。

今年上半年華潤置地實現淨利潤126.8億元，同比下降18.6%；實現歸母淨利潤106億元，同比下降19.2%；毛利潤196.4億元，同比下降15%。

此外，華潤置地的毛利率、淨利率和歸母淨利率均處於低位。

不得不承認，華潤置地受到近年行業深度調整的影響，整體的盈利水平出現下滑，這也是它必須面臨的一個課題。

此外，華潤置地近年來負債持續上升也成爲了很多媒體爭相報道的話題。

2014-2021年，華潤置地的負債呈現逐漸上升態勢，截至2021年負債額達到6577億，今年上半年達到7033億。

在負債不斷上升的情況下，從長遠來看，華潤置地也會面臨一定的銷售壓力和現金壓力。

而尋求投資者合作以及資產證券化，也在某種程度上可以降低其未來的運作風險，而且還能帶來可觀的現金流。畢竟華潤置地也有這個底氣來進行操作，別的房企還沒資格呢。

從短期來看，華潤置地三道紅线全綠，還是那個穩健的房企，它或許還是不差錢的。

1、華潤置地旗下東莞松潤房地產擬進行增資 達成條件爲徵集到1家投資方，觀點地產網 2、一手發債一手掃貨 華潤置地銷售毛利率承壓，證券之星 3、華潤置地高周轉失衡總負債或超6000億 違規不斷年初兩次被罰近百萬，中國經濟網

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主編：張豔

責編：doug

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