堅守與創新:貝殼Q3基本盤更扎實、家居家裝業務再突破
1年前

11月30日晚間,貝殼找房發布2022年第三季度報告,總交易額7371億元。其中存量房總交易額同比增加18.7%至4490億元;新房總交易額同比繼續下降36.2%至2615億元;家裝家居業務持續逆勢突破,總交易額同比增加60%至近20億元。

由於經營效率及盈利能力提升,疊加房地產市場相對復蘇,貝殼第三季度營收176億元,環比增長27.7%,同比微降2.8%。

宏觀經濟充滿挑战的情況下,貝殼仍表現出了極強的韌性,這並非一蹴而就。貝殼執行董事兼首席財務官徐濤說,“這是我們早在一年前,面對市場調整時迅速且堅決地實施一系列風險控制、成本管理及效率提升措施的結果。”

2021年年中,貝殼便察覺到市場調整並迅速實施風險控制、效率提升措施,同時持續探索新業務,推進家裝家居行業底層能力建設,在堅守房產交易業務及創新新業務下,追求長期可持續的增長。

提質增效,穩定優質人店規模

新房業務回款天數縮至78天

行業階段性波動下,企業面臨人才的流失與成本費用管理難題。貝殼落實一系列精細化運營措施,有效留存優質服務產能,構建更優質、更高效的服務者體系,並加強費用管控,提質增效推動企業運營質量提升。

得益於貝殼ACN方面的優勢及賦能服務者、平台運營能力,貝殼平台人店規模趨向穩定。截至第三季度末,平台活躍門店數超過39700家,環比降幅約3%,連接活躍經紀人超過37萬人,環比降幅收窄至2%。

同時,門店和經紀人結構不斷改善,從業時間更長且績優的經紀人佔比提高。二季度對比一季度,從業時長超過3年的經紀人佔比提升了約10%,店均和人均效益也相對提高。

貝殼今年兩次對全國8萬多名平台經紀人進行的市場調研顯示,經紀人對職業的認可度正在提升,越來越受到來自家庭和社會的肯定,這也爲復蘇市場環境下經紀人品質服務的持續供給帶來了動能。

人店規模趨穩,疊加市場相對回暖,貝殼二手房交易跑贏市場,交易額同比增加18.7%至4490億元,營收則同比增長16.6%至72億元;新房業務受市場持續探底影響,營收仍不及去年同期,但環比增長17%至78億元。

報告期內,貝殼進一步推行开發商預付傭模式並與優選开發商合作,新房業務綜合回款天數縮短至僅78天,較第二季度環比縮短30天,降至上市以來新低,前期已計提壞账的部分應收账款也得到持續回收。

“第三季度,全國快傭收入佔比達34%,其中非北上民企快傭收入佔比達44%,非北上國企快傭收入佔比達32%;同時篩選出優質項目,推行聚焦盤策略,促進樓盤去化與回款;國企銷售佔比從37%提升至42%。”貝殼聯合創始人、董事長兼首席執行官Stanley Peng在財報會上透露。

爲緩解購房人對新房市場的擔憂,促進行業生態更加健康規範,貝殼幫助客戶識別並盡量降低與施工延誤有關的風險。

三季度財報會顯示,貝殼積極調動資源,重點強化施工進度採集和對外展示工作,城市運營與攝影師每個月會對合作項目進行准確全方位的進度採集,採集結果上傳至貝殼找房App並向用戶與經紀人展示,幫助打消購房人的疑慮。截至11月15日,貝殼相關項目數量達32442個。

“我們正在引導公司審慎地渡過當前市場周期,並爲建立健康的住房市場發揮更好的作用。”貝殼管理層總結道。

成本管控方面,第三季度貝殼運營費用由去年同期的51億元下降29.9%至35億元,其中一般及行政費用下降26.4%至17.77億元,研發費用、房產交易服務的品牌廣告和營銷推廣費用也有所下降。

“盡管宏觀情況存在不利因素,第三季度我們的經營效率及盈利能力明顯提升,維持了強勁的現金狀況及充足的經營現金流動性,這使我們即便面對外部挑战,業務基本盤依然無虞,同時具備更強的可持續運營能力。”徐濤說道。

家居家裝業務着眼長期

被窩家裝問鼎北京市場

貝殼的一體業務“房產交易”保持了強大的韌性離不开貝殼底層能力的打磨和對風險的前置管控,家居家裝業務也在這一思路下有序推進。

第三季度,貝殼家居家裝業務繼續逆勢突破,總交易額同比增加60%至近20億元;可比口徑下實現收入18.46億元,同比增長超過40%,環比增長34%。

貝殼第一賽道對家裝家居業務的“助攻”更加顯著,導流單量佔總單量的比重從6月的25%提升到了43%,新零售佔總合同額的比例也由二季度的16%提升至約20%。

藍鯨財經注意到,不少德佑門店經紀人也开始宣傳被窩家裝及聖都家裝,房產交易業務對貝殼家裝家居業務的助力正加速。

值得關注的是,得益於貝殼對被窩家裝進行了一系列產品服務者賦能、交付能力和系統基礎設施方面的投入,北京被窩第三季度業績表現亮眼,實現城市層面7—8月單月合同額破億;單季度收入規模同比提升90%,實現單季度盈虧平衡,成爲北京領先的整裝服務品牌。

在貝殼看來,被窩此前積累的底層能力讓北京的業務進入正循環,離不开從0到1建立的一套家裝施工板塊加速管理能力,及供應鏈更加完備,交付管理和業務運營能力的提升。

誠然,家裝家居業務規模佔貝殼整體業務規模的比重並不大,短期內難以撼動整體“大盤”,貝殼管理層也坦言,“對家裝家居業務不能太着急,需要以三年爲單位去看增長。如果在賽道中一項投入只是爲了財務收益或短期收入的增長,我們認爲是沒有意義的,我們所做的投入需要能跨時間帶來更大的發展。”

具體而言,貝殼要更堅定明確地在提供好產品、能力迭代提升上投入,有長期的固定資產,而不是投入到短期刺激規模而無法帶來能力增長的東西上,形成品質效率和規模的正循環。

“不看短期”,並不意味着家居家裝業務未來不能達到新的高度。

在貝殼看來,行業目前面臨5個問題,包括中國目前沒有好的线上體驗家裝的平台;適合中國本地化家裝家居的產品,產品能力較弱;服務缺少標准化;服務者的專業技能亟待提升;創新能力不足,即通過科技、材料、工藝、工法等結構性改變創新的能力不足。

面對這些問題與機會,一方面貝殼要用好流量去提供更好更多的產品,同時也要迭代能力,才能把握住機遇實現長期增長。

需承認的是,這些仍然是貝殼的“老生常談”,但也是貝殼一以貫之的務實、耐心與創新,貝殼基因下的家居家裝業務變革行業的故事已然开始。

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