德信中國12月2日上午召开旗下唯一存續美元債投資人會議，實控人、執行董事兼董事長胡一平等參會。

會上，德信中國透露，$德信服務集團(HK02215)$確實有在談判出售，德信方面並未透露更詳細的信息，只是表示該談判需要時間，且仍有不確定因素。

公开資料顯示，胡一平持有$德信中國(HK02019)$70.96%股權，其同時持有德信服務53.48%股權，爲這兩家上市公司實控人。

實控人積極還債

身爲浙江省房地產業協會會長，德信中國的實控人胡一平是積極還債的典型。自4月償還2億美元11.875%優先票據後，德信的公开債務便僅剩下於今年12月3日到期合計3.5億美元優先票據，利率9.95%。

11月18日，德信中國發布公告稱，對旗下唯一存續美元債"2022年12月到期9.95%優先票據"進行交換要約，試圖通過以“時間換空間”的方式緩解現金流短期壓力。

11月30日，德信中國再次調整上述美元債交換要約條款。其稱，將修訂應計利息的付款時間，提早支付有關應計利息。第二次應計利息付款的日期將由“原發行日期後滿六個月當日”，修訂爲“2023年2月15日”。

據知情人士透露，爲應對債務償付，德信中國一直積極通過加快資產處置，爭取政府的支持，包括地方紓困、中債增發債等，但發債仍存在很多不確定性，落地發債門檻很高。同時，政策回暖的傳導落地尚需時日。

遠水無法解近渴，或許這是德信中國最終選擇把物業公司擺上貨架的原因。

經營業績乏善可陳

根據2022年H1業績報告披露，截至6月30日，德信服務集團的總在管建築面積約3260萬，較2021年中期的2800萬增加約460萬，增長率爲16.4%；160項在管物業由獨立第三方物業开發商开發，在管總建築面積約爲2180萬。

實現收入約4.85億元，較2021年中期增加6.3%。其中，物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務，收入金額分別爲2.85億元、1億元和9910萬元，佔總收入的比例分別爲58.8%、20.8%和20.4%。

毛利爲約1.54億元，較2021年中期的1.66億元下降6.9%；毛利率較2021年中期的36.3%下降至31.8%。

資本市場表現方面，截至12月2日收盤，德信服務集團市值爲28.19億港元，市盈率（TTM）爲19.86倍，估值靠近綠城服務、保利物業等頭部企業，在港股市場走出了“特立獨行”的行情。

此番被擺上貨架，德信服務的交易估值應該要向關聯地產“暴雷”的物業上市公司估值看齊，打對折，接近10倍爲宜。

以2021年歸母淨利潤9822.20萬元計算，交易總體對價在10億左右。當然最後的成交對價還得看雙方博弈的最終結果。

潛在买家不多

因德信服務集團是已上市公司，從目前港股和物業上市公司的股權變現來看，主要有四種方案：

1、已上市公司發起要約收購，如：碧桂園服務收購藍光嘉寶服務。

2、剝離核心資產出售，保留上市地位，如彩生活。

3、未上市公司借殼，如：華發物業服務借殼卓智控股（後改名華金國際資本）。

4、要約收購成爲第一大股東，如：博裕集團要約收購金科服務。

以第1種方案來看：想要借機切入或者深耕華東（浙江及杭州）市場的潛在买家比較多，如碧桂園服務、華潤萬象生活、保利物業以及杭州本土的綠城服務、濱江服務、南都物業都存在可能性。

但是用這種方式收購，對买家來說就要接受德信服務目前明顯較高的公开市場估值，這筆买賣就不劃算；

對A股的南都物業或者其他幾家上市公司來說，收購德信服務集團有希望完成A+H兩地上市的布局，但操作的難度也比較大，比如資金出境、合規審批等等，账面資金可能也不支持這種交易方案。

因此，第1種收購的方式因虛高的估值和操作的難度，排除了大部門潛在买家。

以第2種方式來看：德信服務把核心資產/業務打包出售，徒留上市空殼。能接受這種方案的买家會比較多，核心就看德信服務核心資產的質量。

但這種方案會損害小股東的利益，出於保護品牌和口碑的考慮，實控人胡一平大概不會採納此種方案。

以第3種方式來看：前期已經對德信服務完成了盡職調查的粵海物業（廣東省屬國資廣東粵海控股集團下屬企業，粵海集團總資產超過2000億元），通過借殼完成上市的可能性也較大，這樣能免去港交所上市排隊等繁瑣的程序。

同時廣州市國資旗下的越秀服務已經搶先完成了上市，珠江城市服務也准備通過與珠江股份資產置換的方式完成A股上市，作爲省屬國資的老大哥更不能缺席資本市場。

以第4種方式來看：

持股12.75%的第二大股東凱邦國際是德信服務16名員工的持股平台；

持股佔比7.13%的是華安基金有限公司（簡稱“華安基金”），華安基金的委托人分別是浙江華媒投資、南都物業、杭州瑞揚供應鏈管理，分別持股佔比3.14%、0.66%、3.33%；

以及IPO引入的战略投資者沈月華夫婦持股5.4%，其他公衆持股20.89%。

由於凱邦國際是員工持股平台，無要約收購的可能；華安基金雖是投資機構，但持股比例太小，要實現控股，要約收購的比例較大，需要出資股東籌集較多資金。

結語

由於留給實控人胡一平的時間窗口並不長（3個月），所以德信服務出售的方案要求程序盡可能簡單、买家資金充裕、前期對公司有過細致了解，綜合上述因素推測，粵海物業有望以比較實惠的價錢拿下德信服務的控股權，實現借殼上市。

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