$佳源國際控股(HK|02768)$  

我最近調倉了，不再全倉中芯國際了，重倉买入了騰訊控股和輕倉买入一點佳源國際控股。關於騰訊，其實以前500多元的時候我是看空騰訊的，現在的騰訊具備投資價值。雪球上很多人在談其投資邏輯，我不想多談，我想談談佳源國際控股的投資邏輯，但注意我只是把佳源國際當做一種風險投資而已。

佳源目前和大多數民營房企一樣，遇到流動性危機，但是其資產質量確實不錯。青島嶗山區佳源山海印象均價每平方米高達5萬以上，目前佳源的市值還沒有其一棟住宅貨值高，實在匪夷所思。

房地產估值一定要看資產變現價值，不是看账面價值多少。房地產公司的土地儲備及存量房都是三四线城市或者二三线城市偏遠的郊區，資產變現價值能力不強，如果位於區位優勢的經濟發達地區，資產變現價值能力就強。佳源國際資產質量總體而言還是不錯的，其土地儲備和存量房大部分位於長三角和珠三角經濟發達地區，山東青島、威海及貴州貴陽、新疆烏魯木齊也有部分資產，資產變現價值能力還是具有競爭力的。譬如佳源國際去年17億拿了宿遷一塊地，樓面價8千多，我問了老家在宿遷的同事，說宿遷市城區房價普遍在1萬5左右，2萬以上的樓盤很多。另外佳源在貴陽拿的那塊地，地理位置是貴陽市最好的，旁邊是省委，高端學區和商業配套都有，只是佳源陷入流動性危機，目前還沒有开發而已。

在买入佳源國際控股股票之前，我其實還調研了佳源的幾個樓盤，一個是南京江北的佳源國際天域，另外幾個就是其位於揚州的幾個樓盤。而且是分不同時間段前後幾次進行的，便於深入了解佳源的一些情況。佳源國際的確是面臨流動性危機，非常缺錢，有些樓盤處於停工狀態。但是有些樓盤還是在繼續施工，特別是南京佳源國際天域，在政府的幫助下，佳源在9月28日就把1期項目順利交付了，接下來就是對2期進行施工，確保2期項目能順利交付。佳源國際南京江北項目2期住宅還剩2棟沒有出售，周邊房價普遍是3萬5左右，那2棟住宅也基本上封頂了，爛尾的概率不大。佳源國際天域地理位置非常不錯，處於江北自貿區核心地段，旁邊有地鐵。據說1期項目首付要高達80%，還要搖號，可想而知地理位置多么好。但是我前後2次調研時候，發現2期那些住宅其實是處於停工狀態的。據正在施工的酒店工程管理人員說，不要擔心2期項目，不會爛尾的，其他公司來收購也很容易。我們酒店都還在施工，還擔心那些住宅嗎？佳源國際正在考慮找新的施工方來進行2期項目的後期开發。如果那2棟住宅能夠順利預售，對處於資金極度緊張的佳源無疑是雪中送炭。

房地產行業黃金發展時代不再重現是毫無疑問的，我之所以購买少量的佳源國際，歸根結底在於其股價已經到了破產清算價水平，股價實在是便宜。市場已經預期佳源國際未來會破產，股價已經變成仙股水平了，但萬一不破產呢？以2022年10月28日市值衡量，佳源國際市值只有8億多元人民幣。而佳源國際控股的另一家物業股佳源服務1年就可以產生8億左右的營業收入及1億左右的淨利潤。從估值角度看，佳源國際具備投資價值，如果這家企業未來不破產，股價修復也是遲早的事。

    股票投資賺錢無外乎就是賺企業內在成長的錢和定價錯誤修復的錢。我重倉持有的中芯國際，就是希望賺企業內在成長和定價修復的錢，而买佳源國際控股的目的就是希望賺定價錯誤的錢，不是賺企業成長的錢。港股房地產股票跌幅是前所未有的，一個個房地產企業暴雷，投資者出現了恐慌性拋售。佳源國際今年以來遭到幾次清盤呈請，股價出現暴跌。最近碧桂園暴跌和旭輝控股集團的停牌，加劇了大衆的恐慌，進一步把整個港股房地產板塊帶崩了。佳源國際控股市淨率其實只有0.03了，沒有達到0.04，這是極其變態低估的狀態。房地產黃金發展時代雖然已經過去，但是作爲一個產業還是具有存在的必要。黨的二十大報告也對未來房地產行業發展給出了指引，黨和政府也是希望房地產行業健康發展，不是要消滅這個行業。未來房地產行業還是一個萬億產業的格局，大浪淘沙，存活下來的民營房地產企業將來會發展的更穩。

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