2021年下半年起，地產行業持續受疫情、整體經濟復蘇乏力等外部因素影響，頻繁遭遇“黑天鵝”事件。行業多家大型房企出現流動性危機，導致國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽接連下調地產公司評級。

如今，隨着國內經濟的快速復蘇，國際信用評級紛紛出現轉好的情況。

2月9日，標普確認龍湖集團的投資級評級，展望上調爲穩定。引人注意的是，這是自2022年下半年以來，三大國際評級機構首次上調中國房企展望。

那么，房地產行業衆多企業中，爲何獨獨上調龍湖集團的投資級評級？

行業承壓，龍湖集團獨樹一幟

誰也沒有想到的是，近一年多時間裏，伴隨着房地產行業持續承壓，三大國際評級機構盡然已接連下調受評房企評級或展望超過250次。

而涉及的房企包括恆大地產、新力控股、花樣年、鑫苑置業、建業地產、榮盛發展、融創、世茂等多家知名地產公司，並且都遭遇評級下調和展望下調。可以說，房地產行業整體正在承壓。

據億翰智庫統計，截至2022年10月27日，以穆迪的評級爲例，在50強房企中，僅剩下萬科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂這7家房企還保持“投資級”評級。而標普的相應評級中，僅剩下萬科、中海、華潤、保利、龍湖、金茂這6家；惠譽的相應評級中，尚且保留下萬科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂、首开、華發這9家。

一般來說，三大國際評級機構的信用評級對房企來說，很重要，因爲這是房企海外融資的重要信用背書。而產生的直接影響巨大，如經歷評級下調潮之後，一衆房企的海外融資渠道基本停滯。

CRIC數據顯示，2022年100家典型房企全年新增融資總額爲8241億元，同比減少38%。其中，境外債權融資下降尤爲明顯，同比下降了69%。

據不完全統計，2022年10月初至今，陸續有碧桂園、融創中國、中國恆大、景瑞控股、佳兆業集團、富力地產先後被穆迪、標普撤銷評級。同時，2022年下半年以來，50強房企中已有超半數房企被國際評級機構撤銷評級。

與其他房企不同的是，在標普看來，龍湖非限制性現金比例很高，受益於公司強大的銷售回款率，以及經營性收入的強勁增長，這些資金進一步提高了龍湖的財務安全度，可以覆蓋公司到期的短期債務，並且2023年龍湖沒有境外債務到期。

標普認爲，自2022年11月以來，中國政府對部分房地產开發商採取了一系列支持措施，龍湖集團是其中的主要受益者，此外龍湖的經營性收入持續增長，公司資金流動性正在增強，因此維持公司投資級評級，展望上調爲穩定。

財務狀況穩健，靈活性高

受疫情、調控升級、金融政策趨緊，經濟復蘇乏力等綜合因素影響，地產行業銷售降至冰點，部分房企資金鏈喫緊，甚至出現債務違約，這也是三大評級機構頻繁下調中國房企信用評級的主要原因。

在此背景之下，龍湖地產的經營狀況則讓評級機構看到了未來中國房產行業的曙光。

標普認爲，龍湖的經營性收入持續增長，公司資金流動性正在增強；同時，自2022年11月以來，中國政府對部分房地產开發商採取了一系列支持措施，而龍湖集團是其中的主要受益者，因此，維持公司投資級評級，展望上調爲穩定。

數據顯示，龍湖集團連續六年保持“三道紅线”綠檔，現金短債比4.07，平均账期爲6.28年，一年以內到期的短債佔比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標均維持行業內的較高水准，且在2023年內龍湖已無到期美元債。

穆迪認爲，龍湖集團經常性租金收入、穩健的財務狀況和充足的流動性爲Baa2評級提供有力支撐，並能夠爲其提供應對短期波動的緩衝。

惠譽也分析表示，龍湖能夠在可控的短期再融資需求下，保持充足的流動性。公司財務靈活性也得益於規模龐大的未經抵押的投資物業組合，爲公司提供了可行的融資選擇。據其預計，龍湖集團的總租金和物業管理收入將以每年15%-20%的速度穩步增長，2022年達到230億元、2023年達到280億元。

融資渠道暢通無阻

受益於穩健的經營和財務表現，龍湖多次獲得監管機構和六大行的“小紅花”。

2022年8月，龍湖發行2022年度第一期中期票據，發行規模15億元人民幣，期限3年，票面利率3.30%，認購倍數2.86倍，由中債信用增進投資股份有限公司爲該筆中期票據提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，這是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度；並由中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行共同承銷，成功發行20億元的中期票據，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發行。

同時，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行分別與龍湖集團達成战略合作並籤署協議，龍湖得以繼萬科之後成爲行業第二家與六大國有商業銀行均籤署战略協議的房企。

2022年12月9日，中國銀行宣布利用境內外市場資源，成功爲龍湖集團提供“內保外貸”業務，該筆貸款規模爲7億元，已於12月9日實現提款。至此，繼央行“第二支箭“之後，“內保外貸”首單亦花落龍湖。

可以說，龍湖的每一步，都成爲其在行業內保持領先身位的支撐，並令其持續獲得國際信用評級機構的認可。

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