記者丨寧曉敏 見習生丨 夏路

出品丨鰲頭財經（theSankei）

二代掌門人楊惠妍上任不到兩周，“宇宙第一”房企碧桂園交出上市16年以來首份虧損成績單。

3月13日，碧桂園（02007.HK）發布的業績預告顯示，2022年歸母淨利潤預計爲虧損人民幣55億元至75億元。是自2007年上市以來歸母淨利潤首次轉負。

利潤罕見虧損的碧桂園，蟬聯七年的銷售冠軍也不保。克而瑞數據顯示，2023年1-2月，碧桂園全口徑銷售金額爲562億元，位列排行榜第3位。

鰲頭財經注意到，楊惠妍過去多年一直在开拓教育、機器人等新業務，推動成爲碧桂園的新引擎。

然而，爲保證現金流，碧桂園不得不在主營業務和新業務方面做一些平衡，目前除博智林機器人爲新業務唯一重點業務外，其他一些新業務都暫緩了。

盈利走弱、銷售掉隊、多元化業務發展緩慢……楊惠妍上任後面臨多重挑战。

歸母淨利首次轉負銷冠跌落

在中國房地產業進入深度調整的近幾年，碧桂園就出現了利潤下滑的趨勢。

2020年，碧桂園營收4628.6億元，同比下降4.74％；歸母淨利潤350.2億元，同比下跌11.45％，毛利率爲21.80％，同比下跌4.26％。

2021年，碧桂園實現總收入5230.6億元，同比增長13.0%；股東應佔核心淨利潤約269.3億元，同比降16.78%；歸屬股東淨利潤267.97億元，同比減少23.49%。

除了利潤下滑，碧桂園的毛利率也低於上年同期。財報數據顯示，2021年，碧桂園實現毛利率約17.74%，而2020年同期約爲21.8%。

3月13日，碧桂園發布了盈利警告公告。預計2022年歸母淨利潤由盈轉虧，但剔除公允價值變動、匯兌淨損益等影響後的核心淨利潤約10億元至30億元，預期歸母淨虧損爲55億元至75億元。

碧桂園在公告中解釋，淨利潤數據下行主要是，受房地產行業整體經營不佳及疫情影響，开發業務結轉毛利率下降；面對市場變化的不確定性，對存貨進行了較大額的減值計提；此外受美元升值影響，其在2022年形成了較大額的匯兌損失，致使歸母淨利潤在公司上市以來首次轉負，但公司核心淨利潤保持正向。

克而瑞數據顯示，2022年碧桂園權益銷售額3569億元，雖然還在銷售額榜首，但同比2021年下跌36%。

在今年1-2月，碧桂園銷售額更是同比下跌46%，在銷售排行榜回落至第三，落後於保利發展和萬科。

此外，最具有潛力的發展板塊碧桂園服務利潤也出現了下滑。

根據公告，碧桂園服務2022財年的營業收入及歸母核心淨利潤分別錄得同比超過40%及超過5%的增長，未經審核的淨利潤及歸母淨利潤則分別同比下降45%至51%、51%至57%。

債務承壓收縮土儲

利潤下滑，銷售下跌，碧桂園开始收縮土儲規模。2022年，碧桂園權益拿地金額66億元，權益拿地面積98萬平方米，下滑均超過95%。

在土儲分布上，碧桂園以前一直以中國城市化踐行者作爲發展理念，土儲重點押注三四线城市。

2021年，集團連同其合營企業及聯營公司實現了歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約人民幣5580億元，其中68%的銷售貢獻來自於三四线城市 。

重倉三四线城市，碧桂園的負債也水漲船高。2015年-2020年，碧桂園負債總規模由2726.16億元飆升至1.76萬億元，5年之內漲幅超過6倍。

天眼查數據顯示，截至2022年6月底，碧桂園的負債總額約1.59萬億，尚有未償還債務7694.46億元，其中，有5242.50億元將在一年內到期，碧桂園現金及現金等價物總額爲1234.83億元，較2021年年底的1679.21億元減少26.5%。截至2022年6月末，碧桂園的資產負債率仍有83.98%。

融資端，2022年上半年，碧桂園融資活動獲得的現金流爲-326.06億元，其中歸還銀行和其他借款579.70億元，從銀行及其他借款所得爲261億元。相比之下，2021年上半年，碧桂園曾經獲得了696.22億元的銀行及其他借款，同比縮水了60%。

碧桂園表示，公司目前融資沒有問題，2022年碧桂園已累計交付近70萬套房，迄今融資渠道保持暢通，並已獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。

隨着三四线城市紅利消退，碧桂園在拿地战略上也從聚焦三四线城市轉變到圍繞五大城市圈拿地。

在2022年度工作會議上，碧桂園提出，重啓投資，要在一二线城市積極拿地。財報顯示，2022年上半年，碧桂園拿地權益金額僅60.9億元，其中三四线城市佔比僅爲33%，67%在一二线城市。

二代掌門人接班迎挑战

3月1日，碧桂園終於迎來新一輪“掌門人”交接。碧桂園宣布楊國強因年齡原因辭任公司董事會主席，由其女兒聯席主席楊惠妍接任。

2007年，碧桂園在港交所上市，楊國強卻在上市之前決定把70%多的碧桂園股份都轉給了女兒楊惠妍。

招股說明書上寫道：“將股權轉讓給女兒楊惠妍，是希望訓練她成爲碧桂園繼承人。”

從那以後，楊惠妍就經常出現在各類富豪榜排名前列之中。2007年，楊惠妍以1211.5億穩壓馬化騰、馬雲成爲首富。

據統計，楊惠妍先後10次成爲中國女首富，2022年12月12日《2022胡潤女企業家榜》發布，楊惠妍財富縮水的情況下，仍然以750億身家第十次成爲中國女首富。

楊國強把楊惠妍扶上聯席主席的位置時，就將機器人和農業放在了與房地產同等重要的位置上，並希望形成“三駕馬車”的局面。楊惠妍一直以來的任務就是將家族企業轉型爲現代企業。

爲此，2019年，楊惠妍主導成立碧桂園創投後，投資了90多家企業，分布在科技、消費、產業鏈、健康等多個投資主體，還投資了航天領域的藍箭航天等。

目前，碧桂園的定位已不再是“給您一個五星級的家”，取而代之的是“爲社會創造幸福生活的高科技綜合企業”，向機器人產業和科技建造轉型升級。

楊惠妍過去多年一直在拓展多元化業務，深耕教育、機器人等新業務，推動成爲碧桂園的新引擎。然而，爲保證現金流，碧桂園不得不暫緩新業務的發展。

在披露 2022年中報時，碧桂園總裁莫斌對外表示，“在主營業務和新業務方面做一些平衡，目前除博智林機器人爲新業務唯一重點業務外，其他一些新業務都暫緩了。”

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