魔方公寓母公司魔方生活服務集團有限公司在4月28日向港交所更新了上市招股書。據悉，魔方生活服務此前曾於2022年9月向港交所遞交了一次招股書，但在2023年3月時，其申請資料已經失效。此番二战港交所，魔方生活服務能否成功邁進港股大門？

一、公寓品牌優勢凸顯，持續領跑集中式長租公寓賽道

魔方生活服務作爲中國首創集中式長租公寓模式的公司，目前已經擁有魔方公寓和9號樓公寓兩大品牌，覆蓋了白領和藍領市場。在這樣的品牌資源優勢下，魔方生活服務在業績和業務模式方面都取得了較爲亮眼的成績。

招股書顯示，2020-2022年，魔方生活服務營業收入分別爲9.49億元、14.71億元、17.14億元。對比2021年，魔方生活2022年營業收入增長達16.5%。此外，截至2022年12月31日，魔方生活已擁有76,245套在營公寓，公寓分布在全國25座城市388個地點。據悉，同期門店利潤由2020年的1.64億元增至2022年的4.52億元。

魔方生活服務主要採取運營商與大型機構業主籤訂長期整租協議，對整棟樓宇或部分樓層進行管理和運營的業務模式。這種模式相比分散式長租公寓，具有更高的運營效率和穩定性，也能提供更優質的住宿體驗和服務。

據悉，魔方生活運營租賃公寓的模式有兩種：一是直營模式，在該模式下，魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分，並對該等租賃物業進行管理和運營，二是加盟管理和第三方托管模式，在該模式下，魔方生活以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓。

具體來看，目前，魔方生活服務主要提供兩種類型的集中式長租公寓：白領公寓和藍領公寓。其中，魔方生活主要以旗艦品牌魔方公寓運營管理白領公寓。據悉，白領公寓定位於爲追求優質租房生活的白領人員提供一居室和兩居室公寓，在北京及上海的月租一般介於3000元至6000元，在其他城市月租介於2000元至4000元之間；而藍領公寓則以9號樓公寓爲主要品牌，定位於爲藍領人員提供宿舍式公寓，每間房間通常配備2至8張牀，每張牀位的月租在500元至1000元。

此外，在公寓數量上，截至2022年年底，魔方生活服務在全國25個城市已擁有76245套在營公寓。其中，直營公寓數目爲50833套，加盟管理和第三方托管模式數目爲25412套。此外，據招股書顯示，2021年末以在營公寓數量計算，排除了鏈家自如寓、我愛我家相寓等分散式長租公寓，以及萬科泊寓、龍湖冠寓等房企的非獨立集中式長租公寓等競爭對手後，魔方生活在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。

由此可見，公司業績的有效增長和業務模式的不斷完善，給予了魔方生活再次申請港股上市的信心與決心。那么，在這樣的優勢下，市場對於魔方生活的擔憂又有哪些呢？

二、2022年虧損微增，市場環境承壓

魔方生活服務於2022年9月26日向港交所遞交了首次招股書，但在2023年3月27日，港交所顯示其招股書狀態已變爲“失效”。這意味着公司在6個月的有效期內未能完成上市流程，需要重新提交招股書並補充最新的財務數據和資料。但數據顯示，魔方生活2022年的債務狀況似乎不容樂觀，那么，公司債務的形成原因有哪些？這是否會影響其上市進程呢？

原因一，市場環境不佳。2022年下半年以來，中國的房地產市場遭遇了前所未有的調控壓力，多家房企出現資金鏈斷裂、債務違約等危機。長租公寓作爲房地產市場的下遊行業，也受到了波及。此外，疫情的反復爆發也給長租公寓的運營帶來了不利影響，導致租客流失、租金下降、空置率上升等問題。在這樣的市場環境下，魔方生活服務的上市之路難免遇到阻力和挑战。

原因二，財務數據不夠理想。據招股書顯示，魔方生活服務收購動作放緩後，其財務狀況在2022年又重回了虧損狀態，虧損集中於2022年下半年。據悉，2022上半年，魔方生活的淨利潤爲41萬元，2022全年錄得淨虧損2.46億元，與2020年淨虧損2.31億元相比，虧損數額略有擴大。公司對此解釋稱，這是由於不可抗力因素導致的租金減免、租客退房和空置率上升等。

此外，公司的現金流和債務方面，據悉，2022年上半年，魔方生活的流動負債總額爲27.22億元，流動負債淨額爲-15.43億元。上述期內，魔方生活的經營活動產生的現金流量淨額爲5.58億元，投資活動產生的現金流量淨額爲-8806.6億元；現金及現金等價物增加淨額爲-2723.8萬元。對比債務水平，雖然經營活動產生的現金流量淨額也逐年增加，但依舊壓力不小。

原因三，競爭對手不斷湧現。長租公寓市場雖然有巨大的發展潛力，但也面臨着激烈的競爭。根據弗若斯特沙利文的數據，中國集中式長租公寓市場非常分散，五大參與者合共佔市場總額較少。魔方生活服務面臨着來自其他集中式長租公寓運營商的競爭，如萬科旗下的泊寓、龍湖旗下的冠寓、碧桂園旗下的碧家等。同時，也要應對來自分散式長租公寓運營商的挑战，如自如、蛋殼、相寓等。這些競爭對手可能會通過降低租金、提高服務質量、擴大覆蓋範圍等方式，爭奪市場份額和客戶忠誠度。

但挑战之中亦有機遇，此次二战港股，即是魔方生活服務的一次積極的向上跳躍，以求實現業務增長和盈利突破。

三、二次遞表港交所，魔方生活如何破局？

在招股書失效後不久，魔方生活服務於2023年4月28日再度向港交所遞交了上市申請。這表明公司對市場的信心和決心沒有動搖，仍然希望通過上市融資來支持其業務發展和战略布局。那么，魔方生活服務此次能否順利上市，公司又將走向何方呢？

整體而言，公司上市前景依舊樂觀：魔方生活服務此次上市的前景取決於多個因素，包括市場環境、監管政策等。從市場環境來看，長租公寓市場卻有着巨大的發展潛力和空間。據弗若斯特沙利文的數據，中國租賃公寓市場的規模由2017年的1.2萬億元增至2021年的1.8萬億元。至2026年，中國租賃公寓市場的規模預計將進一步增至2.7萬億元，主要驅動因素在於高昂的置業成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加。

監管政策上，雖然港交所對於長租公寓行業可能會有較高的審慎標准，但也不排除會給予一定的支持和鼓勵。畢竟，長租公寓行業是符合國家房地產調控目標和城鎮化發展需求的行業，也是有利於保障民生和穩定社會的行業。

其次，公司未來發展規劃清晰，潛力巨大：魔方生活服務作爲首家在港申請上市的集中式長租公寓運營商，擁有較高的毛利率、穩定的租金收入和忠誠的客戶群體，具有一定的先發優勢和品牌影響力，其業務模式具備可持續性和彈性。魔方生活服務如果能夠成功上市後，公司就有機會獲得更多的資金和資源，來支持其業務擴張和战略性收購。根據招股書，此次IPO募集資金將主要用於業務擴張及战略性收購；更新技術基礎設施及創新公寓產品；持續銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業用途，這些舉措有助於公司提高市場競爭力和規模效益。

未來，魔方生活服務將持續深化發展道路改革與創新，不斷迎接包括市場競爭、政策監管、運營成本、客戶滿意度等方面的風險與挑战，並借助港股上市助力公司佔據更多市場份額，實現更高質量的長久發展。

來源：松果財經

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