文/十一弟

幾天前，中國信達把萬柳書院的75套豪宅掛上京東拍賣之後，整個北京樓市都沸騰了。

更准確地說，中國信達打算通過拍賣的方式，處置萬柳書院开發商欠下的47億債務。

當初，中赫集團爲了獲得貸款，將萬柳書院的75套豪宅作爲抵押。

在豪宅如雲的北京，萬柳書院屬於是豪宅中的豪宅，最頂尖的富人區。

萬柳書院的豪宅地位，江湖上有個流傳甚廣的順口溜——

“萬柳的牆，西宸的缸，霄8的頂，融創的湖，紫辰院的樹，北平府的院。”

據說，萬柳書院的圍牆，做工精細，建築工藝繁瑣，不論是石材的打磨，還是砌築，普通圍牆根本比不了。

四面圍牆都如此考究，更別提圍牆裏面的一片天地了。

當然，價格也是最貴的，幾乎就是北京房價的天花板。

去年，萬柳書院拍賣了一套豪宅——

三百平米的頂層復式，五千萬的起拍價，經過上百輪競價，最後一個多億成交。

每平米成交單價超過了三十六萬，刷新了北京樓市的成交紀錄。

萬柳書院的开發商是北京赫華恆瑞房地產开發有限公司，也就是還欠着中國信達47億的債務人。

在中國信達把47億債權掛網拍賣的時候，北京赫華的全部股權，早就被中赫集團轉讓給了金谷信托。

金谷信托背後站着的股東，就是中國信達。

中國信達對北京赫華的47億債權，中赫集團是共同債務人。

十一弟查了下，在獲取貸款之時，中赫集團並沒有將所持北京赫華的股權，向中國信達設立質押登記。

而是直接將北京赫華的全部股權，轉讓給了金谷信托。

當時這個股權轉讓，大概率就是中赫集團爲貸款提供的擔保措施。

在开發商大廈將傾的時候，中國信達這樣的不良資產管理公司，很樂意充當白衣騎士，尋找撿漏的機會。

北京的另一個豪宅項目——朝陽一墅，它的背後，也有金谷信托的身影。

不過，朝陽一墅的價格，只有萬柳書院的零頭，每平米六萬多塊錢。

最小的戶型面積爲一百五十多平米，單套總價也要千萬以上。

最不尋常的地方在於，朝陽一墅刻意隱去了开發商的背景。

其他項目在命名推廣的時候，都會冠以开發商的名字，讓品牌背書。

低調如此，也還是有不少人心知肚明，其實，朝陽一墅是融創的項目。

在朝陽一墅的股東名單裏，融創隱身其後，藏得很好，已經很難找到它的痕跡了。

但操盤开發的，仍然是融創。

朝陽一墅的开發主體是北京佳裕欣邦置業有限責任公司。

目前，北京佳裕由金谷信托持股70%，陝建融創（北京）置業咨詢有限公司持股30%。

因此，朝陽一墅的大金主，也是中國信達。

兩年前，融創將其持有北京佳裕70%的股權，轉讓給了金谷信托。

那時候，房地產市場开始走下坡路了，融創有了暴露風險的端倪。

但跟萬柳書院一樣，中國信達這樣的不良資產管理公司，屬於純粹的財務投資人。

它向這些項目提供資金，只是爲了獲取利息與收益。

在朝陽一墅項目上，持股30%的陝建融創，才是更爲關鍵的角色。

從某種意義上來說，中國信達是陝建融創加的槓杆。

陝建融創，顧名思義，它是陝西建工與融創的合資企業。

不過，現在陝建融創的股東名單裏，已經找不到融創的身影了。

目前，陝西建工持有陝建融創51%的股權。

2021年，融創將陝建融創49%的股權，轉讓給了北京慧詢名誠咨詢管理有限公司、北京星豐創企業管理有限公司。

其中，北京慧詢持有陝建融創29%的股權，北京星豐創持有另外20%的股權。

十一弟查了下，北京慧詢有兩個自然人股東——余延紅、周芳。

余延紅在陝西建工的相關企業裏有任職，因此，北京慧詢大概率是陝西建工的關聯企業。

作爲地方國企，陝西建工竟然安排了一個傀儡股東來接盤陝建融創，確實離譜。

北京星豐創的背後，最終也是四個自然人股東——任治國、韓琳、邱豪、張國亮。

邱豪與張國亮，這兩個自然人都在融創的關聯企業有任職。

因此，北京星豐創的背景，也就不言而喻了。

就這樣，在朝陽一墅項目上，融創隱身到了幕後，讓金谷信托、陝西建工留在了台前。

2021年，融創與陝西建工以政府最高限價27億，拍下了朝陽一墅項目地塊。

當時的陝西建工，雄心勃勃。

原本打算跟在融創身後，走出陝西，到大城市攻城略地，在房地產業務上大幹一場。

可惜的是，陝西建工錯過了好年景，剛走出陝西，兜頭就被澆了一盆冷水。

房地產市場走了下坡路，融創自身難保，沒能撐下去。

拿地後幾個月，融創就把朝陽一墅70%的股權，轉讓給了金谷信托。

在這之後，融創更是從朝陽一墅項目上隱身了，藏在幕後。

十一弟查了下，融創此前參股朝陽一墅的投資主體，是北京融創恆基地產有限公司。

如今，在北京融創身上，到處牽扯着債務糾紛、票據糾紛、合同糾紛，甚至都被強制執行了。

北京融創已然是一團難解的亂麻。

但是，融創暗度陳倉，留了一手。

在朝陽一墅項目上隱身之後，靠着金谷信托、陝西建工輸送資金，還能繼續开發銷售。

當債務人和法院在追查北京融創名下資產的時候，在股權層面上，融創與朝陽一墅形成了資產隔離。

讓朝陽一墅不受北京融創的官司糾紛拖累。

這大概是朝陽一墅刻意隱去了开發商背景的原因。

隱身幕後，朝陽一墅成了融創的自留地。

但微妙之處在於——

替代融創股東位置的金谷信托，以及北京慧詢、北京星豐創，它們之間的利益，是如何分配的。

朝陽一墅的利潤，覆蓋了金谷信托、陝西建工的資金收益之後，剩下的歸屬。

尤其是這兩家自然人持股的企業，充當着傀儡股東，這些利益流向了誰。

那些买了朝陽一墅的業主，看似买了融創的項目。

但若有風險、出問題的時候，融創還是可以擺出朝陽一墅的股權結構，把自己撇得幹幹淨淨。

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