編輯 | 虞爾湖

出品 | 潮起網「於見專欄」

時至2023年，疫情對於實體經濟的影響正在褪去，隨着國家刺激消費的各項政策落地，國內經濟回暖，很多行業也逐漸復蘇。不過，房地產行業似乎顯得有些積重難返，至今難言已經恢復元氣。

而對於龍頭企業華潤置地而言，除了行業依然不夠景氣外，現在也是其多事之秋。例如，4月中旬，一封在網上流傳的匿名信將華潤置地、安永中國送上頭條。發布匿名信的市場人士質疑，華潤置地管理層涉嫌對安永管理層故意輸送商業利益，由此，也將華潤置地卷入了輿論的風口浪尖。

與此同時，華潤置地在持續擴張下，公司還暗藏隱憂，盈利長期承壓給給投資者帶來擔憂。那么，這個過去在房地產界的實力玩家，還需要多久才能步入正軌？

一石激起千層浪，被指收取高額“茶水費”

據了解，彼時匿名信主要內容爲：2019年年末，安永大中華區多名高管以17300元/平方米的價格購入十余套海口華潤悅府住宅，但這數名高管當時並未落戶海口。

“海口當時已實施限價以抑制新房炒作風潮，類似華潤悅府定位的高端住宅存在嚴重的一二手房價格倒掛現象，與其地段配置水平相當的二手住宅均價在3.5萬元/平方米左右。”

而據了解，華潤置地被指與安永存在利益輸送的依據是，安永高管曾於2018年3月至2023年3月擔任華潤置地獨立核數師。盡管事發當天晚間，安永中國和華潤置地先後發表聲明予以否認。

不過，據海口當地有多年經驗的房地產行業從業者向媒體記者透露：華潤中心的住宅全部售罄，去售樓處置業顧問也會說沒房了，但只要愿意“加錢”，就能通過中介渠道從一手买家手上买到。

據業內人士分析，如果這種現象坐實，一方面或許與這場風暴有關的華潤中心地段優越有關。要知道，華潤中心位於海口市中心國貿區域，與海口最大的海濱休闲娛樂公園萬綠園僅一路之隔，又因爲首座萬象城的开業，成爲當地熱門的打卡地。另一方面，華潤置地的房產銷售亂象，也因此被暴露無遺。

據了解，事實上，因爲嚴格的限價政策，不止是華潤中心，華潤置地旗下曾有多個項目被卷入“茶水費”風波。

例如，此前的2022年4月，華潤置地海南公司曾針對一即將入市的項目發表聲明稱，該項目“所有產品均由自有銷售團隊進行銷售，從未與任何第三方及個人开展合作銷售，也未授權任何第三方公司及個人以任何形式進行收取指標費、茶水費等行爲。對於假冒我司銷售的一切違法行爲，我司將保留追究其法律責任等權利。”

由此可見，華潤置地似乎早已經意識到相關問題的潛在影響，因此也曾試圖與此類違法行爲劃清界限。對於本次負面的輿論，華潤置地也矢口否決，對外發布公告稱，“經初步調查與核實，上述網上信息對華潤置地的質疑與事實嚴重不符。華潤置地對網上傳播虛假消息的人士保留法律追究的權力。”雖然事件真實情況如何，沒有後續報道，但是該事件對華潤置地品牌的負面影響不言而喻。

業績下行盈利承壓，令投資者擔憂不已

據了解，華潤置地於1994年改組成立，是華潤（集團）有限公司旗下負責城市建設運營的战略業務單元。1996年，華潤置地成功登陸香港聯交所，公司主要定位爲城市投資开發運營商，而且經營範圍十分廣泛，主營業態涵蓋住宅、公寓、購物中心、寫字樓、酒店、商業運營、物業管理、產業地產、長租項目等。

不過，早年發展順風順水的華潤置地，似乎在2022年迎來了業績拐點。據其2022年財報數據顯示，報告期內多項財務指標出現下滑。

例如，全年綜合營業額同比微跌2.38%至2070.61億元，年內溢利同比下降13.44%，僅有323.70億元；公司擁有人應佔年內溢利和毛利分別較上年同期減少43.09億元、29.09億元；而同年毛利率則同比縮水0.8個百分點，進一步下滑至26.2%。

盡管華潤置地官方對此表示樂觀，但是2022年畢竟是該公司多年以來首次出現多個指標下降，因此也不免讓投資者擔憂其盈利能力是否可以持續。

冰凍三尺非一日之寒，華潤置地的業績拐點來臨，並非毫無徵兆。據觀察，自2019年起，該公司全年綜合毛利率便陷入持續下滑態勢，從2018年的43.4%一路降至2022年的26.2%，短短四年時間縮水17.2個百分點。由此可見，華潤置地的盈利能力正在變弱，這是不爭的事實。

據分析，華潤置地當前遇到的壓力，或許與其早年的大肆擴張有關。與很多房企在過去幾年房產市場低迷之時，打法相對保守不同，華潤置地相對更爲激進。

據不完全統計，2019年至2022年，華潤置地各年新增土儲計容面積均在千萬平方米以上，截至2022年12月31日，該公司總土地儲備已較2018年同期增超500萬平方米。由此給華潤置地帶來的壓力，也不言而喻。

首先，華潤置地的拿地規模與速度，雖然對華潤置地壯大體量功不可沒，爲公司的業績拉升也做出了積極貢獻。但是與此同時，也因此產生了巨大的成本，爲公司的正向盈利帶來了壓力。

華潤置地歷年財報數據顯示，其拿地成本連續多年高達千億元，甚至2019年-2022年四年時間，累計拿地成本超過5000億元。

其次，看似拿地規模在增長，但是華潤置地在全國範圍內結算營業額卻並未實現如期穩增，而是在這四年時間內，連續三年增長後，卻於2022年急轉直下。值得一提的是，即便如此，華潤置地的盈利承壓，但是其在拿地速度及規模方面依然十分激進，由此帶來的風險也不言而喻。

項目質量被質疑，態度卻並不誠懇

4月底，據房產行業權威媒體報道稱，“爭議簡配，鄭州華潤項目風波調查”。據報道，該新聞中提及的項目，指的是位於鄭州市CBD融合區的“華潤鄭東萬象城幸福裏”樓盤。該樓盤尚在建設，距離交房還有一年有余，不過已被很多用戶吐槽不已。

據介紹，該項目爲華潤置地於2021年6月，在鄭州的土地拍賣會上，以溢價率55.5%、總計67.8億元的價格購得成爲鄭州當，時的“商業地王”，不僅是華潤置地在當地的重點項目，也是河南省的重點工程。

據了解，用戶集體吐槽的起因是，在“華潤鄭東萬象城幸福裏”的施工工地，數個購房者對聞訊採訪的記者透露稱，工地施工招標的信息顯示，該樓盤的塗料面積，佔總面積的近50%，但實際塗料只佔8%的比例。

據知情的購房者表示，當時，“華潤鄭東萬象城幸福裏”的銷售宣傳，是這樣的：樓體的外立面，90%以上是玻璃幕布與鋁板，當然也有一小部分是塗料。但是實際呈現的效果，也與當初的宣傳內容不符，涉嫌欺騙購房者。

除此以外，有購房者還反饋，華潤置地每平方米3萬元的銷售價格，也高於鄭州當地對於商品住宅的銷售均價。與此同時，華潤置地還將優質樓層、戶型與停車位等進行了捆綁銷售。也就是說，如果購房者不購买車位，有些優質的房源就無法購买。

值得一提的是，據知情人士反饋，該項目兩個車位的價格高達80萬元，這個價位在鄭州十分罕見。不過，對於消費者的種種質疑，華潤置地鄭州公司相關負責人的回應是，對於媒體報道、消費者集中投訴的配置縮水、捆綁銷售問題，該公司並不承認。華潤置地官方既強硬又不夠誠懇態度，顯然並不能讓消費者滿意。

值得注意的是，多重重壓之下，華潤置地高管也動蕩不安。例如，2022年5月初，華潤置地發布公告，王祥明辭任公司董事會主席，非執行董事及提名委員會主席；接任者爲總裁、執行董事李欣，他獲兼任董事會主席及提名委員會主席，任期3年。

而隨後的2022年7月底，華潤置地又發布公告稱，因公司的工作安排，李欣先生辭任爲公司總裁，吳秉琪獲委任爲公司總裁。李欣仍繼續擔任公司執行董事、董事會主席及其於公司董事委員會內之現有職位。高管的頻繁變動，之於華潤置地，顯然並非好事。

結語

在李欣正式接棒華潤集團董事長王祥明時，業內人士也用“李欣時代”來形容更換領導班子後的華潤置地。不過，新掌門人“上位”不久，又出現了內部調整，由此也足以說明，華潤置地的內部組織，或許尚不穩定。

而在華潤置地項目銷售、項目質量等屢遭質疑、營收及利潤增長雙雙承壓的現實困境下，華潤置地想要繼續保持其行業頭部地位、在業界保持良好的品牌口碑，恐怕並非易事。但愿在行業深度調整期，疫情過後的房產行業復蘇期，華潤置地的新一代領導層，真能再造一個華潤置地。

本文作者可以追加內容哦 !