作者：劉文

3月29日，合景悠活(3913.HK)披露了上市後首份年度“成績單”，2021年，公司營業收入、淨利潤等業績指標均實現同比大幅增長，自身管理規模也加速擴張，整體業績增長兼顧“質”與“量”。

與此同時，報告期內，公司來自第三方的在管面積也迅速提升，獨立性有所凸顯。在機會與挑战並存的行業背景下，加速外拓和市場化進程、多業態協同布局等舉措正在助力合景悠活行穩致遠。

強獨立性打造高質量發展路徑

合景悠活的財報數據很好的詮釋了高質量、穩增長：公司2021年實現營收32.55億元，同比增長114.6%；毛利12.26億元，同比增長92.0%，淨利潤6.84億元，同比增長111.4%。在營收、利潤雙雙高增的同時，公司的每股基本盈利爲0.33元人民幣，同比增長73.7%，每股派息爲0.12元人民幣。

業績的大幅增長得益於合景悠活規模的高速擴張。數據顯示，期內，其管理半徑明顯擴大。至2021年末，公司的服務涵蓋139個城市，在管項目數量超過2000個。截至報告期末，合景悠活在管面積達到約2.06億平方米，爲2020年底的近5倍，合約面積達到2.78億平米，同比增長420%。

能否擺脫對母公司的依賴，是衡量物業公司自身盈利能力和抗風險能力的試金石。難能可貴的是，2021年合景悠活第三方外拓集中發力，成功外拓272個項目，新增第三方拓展建築面積近2000萬平方米。

另外，公司外拓項目主要位於高能級城市，以在管面積劃分，其外拓項目中非住佔比近6成，69%位於一二线城市，顯示出良好的發展潛力。整體來看，截至2021年12月31日，合景悠活第三方項目在管建築面積佔比達88.2%。出色的第三方外拓能力既幫助公司提升了自身的業務獨立性，也彰顯了其良好的品牌認可度。

除此之外，報告期內，合景悠活大力發展增值服務，住宅物業方面，社區增值服務收入達到6.05億元，同比增長109%。商業物業方面，非住增值服務收入達到9800萬元，同比增長81%。

多業態協同助力全面健康發展

2021年合景悠活的外拓項目中，包含了政府物業、學校、醫院及公共物業等多種業態。這源於公司多業態協同布局的發展战略。目前，除住宅外，合景悠活旗下業務還覆蓋商業綜合體、寫字樓、公寓等多元業態。

報告期內，合景悠活繼續堅持多業態協同發展的路线。其整體在管面積中，住宅與非住業態的在管面積佔比爲48：52，住宅：商業：公建的收入佔比爲6：2：2，各業態分布更均衡。

3月29日，合景悠活年度業績發布會上，公司執行董事及首席財務官楊靜波表示，在全業態战略下，中高端住宅、商寫物業及運營、公建及城市服務等爲未來公司將重點發力的航道。

自左至右：合景悠活集團投資者關系及資本市場部負責人李明明女士、合景悠活集團副總裁王中琦先生、合景悠活集團董事會主席及非執行董事孔健岷先生、合景悠活集團執行董事兼首席財務官楊靜波女士

多業態協同發展不僅顯示出合景悠活服務各類業態的專深能力，也幫助集團業務實現了全面、健康發展，提升了集團業務的增長空間。如合景悠活在商業板塊展現了出色的運營管理能力，其通過對“悠方”、“摩方”、“悠方天地”三大購物中心產品线的精心打造，形成了定位精准、多线並舉的商業版圖，成功打造了多個城市名片。報告期內，其購物中心出租率達88%以上，銷售額及客流量同比增幅超過50%。在辦公樓商業物管方面，合景悠活也表現不俗，其辦公大樓出租率88%以上，收繳率達100%。

另外，我國城市化進程的不斷推進，既帶動了城鎮基礎設施和居民生活的改善，也催生了對專業城市服務商的需求。2022年以來，全國各省市相繼出台城市精細化管理實施方案、指導意見等進一步落實城市精細化管理內容。政策號召下，城市服務行業开始蓬勃發展。

合景悠活因勢入局城市服務賽道，不僅打开了新的業務增長點，也進一步均衡了集團的多元業態布局。在不斷探索城市服務邊際和城市服務深度上，合景悠活攜手環衛市場領先企業廣東特麗潔環境工程有限公司，充分利用數字經濟優勢，注入創新智慧城市管理理念，引入新型機械作業設備及智能化、數字化監控手段等，共同營造綠色城市環境。

在多元業務協同發展战略下，隨着規模效應凸顯，合景悠活運營效率也不斷提升。報告期內，公司管理費用率逐年遞減至10.2%，且住宅及非住第三方物管費收取率分別提升至90.5%及99%。相關指標的提升反映了隨着集團服務能力升級、客戶滿意度提升，集團運營能力進一步優化。更值得一提的是，截止2021年12月31日，集團現金及其等價物共計12.34億元，自身資金充沛，具備較高的抗風險能力。

過去一年，合景悠活拾級而上，成績喜人。公司管理層表示，在全業態下保持有質量的穩健增長，是合景悠活一直以來的目標。展望未來，隨着公司穩步推進規模拓展，進一步深化多元業態布局，其發展潛能將被進一步激發。

免責聲明：本文僅供參考，不構成投資建議。

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