文 / 八真

出品 / 節點財經

萬科最近處在風口浪尖。

一方面，因爲2021年歸母淨利潤接近腰斬，引發投資者不滿；另一方面，萬科也表示，公司經營、服務類業務增速快、營運淨收入（NOI）率勢頭好，正在逐步形成新的利潤蓄水池。

就在這個節骨眼上，於4月1日，萬科旗下子公司萬物雲向港交所遞表，擬在主板市場上市，中信、花旗、高盛擔任聯席保薦人。

透過招股書，不妨一堵萬科服務類業務的真實面貌。

萬物雲主要從事物業服務，包括小區空間居住消費服務，商企和城市空間綜合服務，AIoT及BPaaS解決方案服務。

截至2021年末，該公司項目覆蓋全國一二线城市，在管項目總數4393個，在管面積7.8億平方米；合同管理項目總數5553個，合同管理面積10.1億平方米。

2019年-2021年，萬物雲營收從139.27億元增長至237.04億元，年復合增速30.46%；年內利潤10.4億元、15.2億元、17.1億元，年復合增速28.2%。

按照業務劃分，物業服務收入分別爲98.2億元、131.54億元及166.51億元，佔其同年總收入的70.5%、72.5%及70.2%。

按照客戶劃分，於2019年、2020年及2021年，前五大客戶分別爲萬科貢獻營收21.62億元、37.48億元及47.18億元，佔各期總收入約15.5%、20.7%及19.8%。

而和大多數物業公司一樣，背靠大樹好乘涼，其母公司也是萬物雲的最大單一客戶，於報告期各期分別產生收入7.7億元、27.99億元及38.21億元，佔公司總收入約12.7%、 15.4%及16.1%。

值得注意的是，於上市前，萬物雲豪爽派息，2021年派息35.37億元，2020年派息3.18億，2019年派息2.47億元，共計分派41億元，而公司近三年淨利潤不過才42.7億元，相當於全部發放完了。

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