3月31日，祥生控股集團發布2021年財年未經審計財務業績公告。根據公告，期內祥生控股集團歸屬本集團權益的合約銷售額超803億元，較2020年小幅增長2.8%，實現連續三年增長。2021年全年歸屬本集團權益的已售合約總建築面積較同期增長4.8%，爲594.67萬平方米。期內歸屬本集團權益的合約平均售價較同期保持穩定趨勢，爲13509元/平方米。

一

審慎拓展，蓄力優勢區域深耕

在市場變革時刻，鞏固“基本盤”成爲衆多房企的共同目標。而祥生控股集團的目標與路徑始終堅定。在整體發展战略上，聚焦長期深耕，持續挖掘區域與城市、板塊價值。以浙江爲大本營，泛長三角爲主战場，在不斷深耕中總結出“根據地模式”、“旗艦模式”等與祥生控股集團發展相匹配的战略抓手，不斷夯實企業成長質量、提高產品與服務品質。
公告顯示，2021年期內，祥生控股集團於15個城市新增土儲20幅，新增土儲應佔總建築面積超291萬平方米，主要位於杭州、台州、溫州、紹興、嘉興等城市。截至2021年12月31日，集團共計擁有項目232個，分布於全國11個省份47座城市。
馬太效應下，城市中強一二线與核心發展區域市場空間被進一步打开，而房企聚焦優勢地帶持續深耕的優勢也在逐步展現。立足於長三角一體化發展浪潮中，祥生控股集團堅持布局浙江及泛長三角地區二十余年，實現了於杭州、紹興、溫州、寧波、合肥等優質城市的長期布局。

從土地儲備分布來看，截至2021年底，祥生控股集團應佔土地儲備總量達2081萬平方米，可供未來2-3年开發使用。其中774萬平方米位於泛長三角區域，佔土儲總量37.2%，有1046萬平方米位於其布局大本營的浙江省，佔總土儲的50.3%。

截至目前，祥生控股集團位於整個長三角的布局數量已佔到集團現有土儲總量87.5%。由此可見，在當前各城市市場分化逐漸顯現的行業趨勢下，公司整體布局的基本面良好，在核心城市群發展地帶前景穩定、可觀，企業“基本盤”進一步得到夯實。

從長期規劃來看，繼續深耕是祥生控股集團的發展方向，接下來，祥生控股集團將堅持量入爲出的經營策略，堅定穩健投資和城市深耕，進一步提高土儲擴張的精准性，保障公司穩健運營與可持續發展相平衡。

二

縮表出清，致力化解階段性壓力

面對整個行業的“壓力測試”，幾乎所有房企都面臨着行業縮表出清“健康度”的篩查。而祥生控股集團幾個關鍵數據的變化體現出在黑鐵時代的主動變化。

事實上，自上市以來祥生控股集團一直致力於優化債務結構，進一步夯實公司發展。盡管此項工作不能一蹴而就，但從逐年的數據變化中均可窺見公司努力的階段成果。

從債務層面來看，截至2021年底，祥生控股集團債務總額與2020年的461.77億元相比，下降25.5%到343.86億元，規模明顯縮減。另外，截至2021年末公司於一年內償還債務比去年同期明顯縮減約50億元，且於兩年償還與二至五年償還債務均有明顯縮減，債務結構實現進一步優化平衡。期內祥生控股集團資產負債率也較2020年的90%下降至88.4%。與此同時，公司平均融資成本2020年底較2019年下降0.2%。截至2021年末，該數據再降0.3%至8.8%。資產抵押金額也從2020年的713.92億元下降至380.12億元，下降幅度達47%。

另據業績公告顯示，2021年祥生控股集團實現全年收益437.19億元，較同期小降6.3%。對此公司方面坦言，主要受物業分布區域不同，銷售物業品種結構不同，以及售價和毛利率水平不同影響。另外2021年度受房地產行業系統性風險影響，集團爲提高資金流動性，對於位於三四线城市去化較爲緩慢的項目貨值進行折價出售，導致2021年整體毛利率下降。
但值得關注的是期內公司淨資產小幅增加6%個百分點至169.52億元，連續兩年穩定增長。同時，公司總資產也保持較爲穩定趨勢爲1457.43億元。合約負債方面，2021年達到了700.19億元，繼續保持了上漲趨勢，也爲後續收入提供有力支持。

對於公司正在面臨的階段性風險與壓力，祥生控股集團表示將全力應對，積極籌措資金解決境外債務問題，並與各債券投資者保持主動交流和跟進。未來也將積極加強與境內合作機構的溝通和交流，確保妥善處理所有債務問題。

三

初見成效，探索長期主義新增長曲线

在地產主業之外，祥生控股集團探索的“第二增長曲线”初見成效。

隨着房地產行業調控的持續進行，單純的地產开發盈利模式難以爲繼，需要探索新的業務，爲後續增長提供新的載體，所以祥生控股集團主動探索地產主業外的一條“第二增長曲线”。希望通過布局多元化的方式增加利潤增長點，逐漸擺脫對政策的依賴，避免企業的盈利穩定性受到衝擊。

雖然只是小試身手，單期內祥生控股集團物業管理服務收益增長明顯，總計超1700萬元，較2020年增長43.4%，主要由於商業廣場商業管理增加所致。另外，其物業租賃收益同比增長95.1%達7647萬元、投資物業的平均值收益由2020年的460萬元增長約283.4%至2021年的1770萬元。可見在除住宅主業收入外，公司近兩年來亦在物業租賃、管理等業務的上尋找收入增量，進一步實現長期可持續發展。

只有長期主義者，才能成爲時間的朋友。對於“第二增長曲线”的探索，祥生控股集團也將一直恪守長期主義战略，保持有質量的穩健發展，在城市發展的核心節點上，將商業地產作爲城市基礎設施來長期持有經營，分享城市升級所帶來的價值紅利。而隨着杭州祥生中心以及上海祥生中心等重點綜合體項目的推出，也將會進一步提升祥生控股集團盈利穩定性。

四

提質增效，人均效能持續強化

行業變革大背景下，房企逐步從規模發展轉向追求有質量的成長，提升人均效能，強化產品與服務品質的持續提升，是行業可持續發展的全新共識。

北商研究院曾在2021年5月25日對外發布的《2021房企社會責任報告》中披露了2020年營收50強房企的人均效能排行。祥生控股集團以1337.11萬元的人均效能排名第十。而2021年的業績數據測算，祥生控股集團人均效能已經達到1474.03萬元，再度增長10%。

這得益於在組織層面，公司一直堅持積極激活組織效能、促進管理下沉，不斷增強內部協同力與團隊作战力，提升組織彈性與靈活度，通過前後台部門一盤棋建設，賦能公司發展。

今年，祥生控股集團再度進行“去中心化”的組織架構調整後，其最大的着力點就是“力出一孔，利出一孔”。在設立的部門中，祥生將多個業務條线進行整合，流程重塑。例如將工程與產品設計職能合並管理，能夠大大打通內部壁壘，增進內部聯動，提升決策與工作效率。

祥生控股集團方面表示，集團針對組織架構的升級是希望在新形勢下實現組織“一盤棋建設”：以終爲始，聚焦如何讓各職能部門更具生產力。通過組織構架調整，實現管理鏈條高效協同的一盤棋建設。同時企業總部的管理人員進一步下沉，躬身入局，進一步的與區域及地區公司進行業務協作，“既要上得了廳堂，又要下得了廚房”，最終提升企業對市場敏感度與快速反應能力。

總結：一步一個腳印重回穩健發展軌道

從蓄力優勢區域深耕到主動求變縮表出清，從探索第二增長曲线，到提質增效強化企業生產力，祥生控股集團2021年的年報數據體現出企業變革的毅力與決心。

祥生控股集團方面坦言，面對現階段壓力，公司堅決不回避、不躺平。兩手緊抓、雙管齊下，同步落實實際問題解決與日常經營保障，並始終將交付、工程與質量視作頭等大事不放松。眼下多重挑战、嚴峻復雜，在此攻堅克難階段，祥生控股集團將堅持把牢發展基本面、抓緊修復流動性、充分調動運營效率，一步一個腳印的重回穩健發展軌道。

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