時代中國控股：穩健運營，2022銷售目標6...

時代中國控股：穩健運營，2022銷售目標650億元【2021年報有料（23）】

2年前

時代中國控股：穩健運營，2022銷售目標650億元【2021年報有料（23）】

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時代中國在2021年大幅放慢拿地節奏，專注於銷售方面的安排，並盤活存量資產，以此獲取更大的現金流，得益於此，企業發展步伐更爲穩健，平均銷售單價逆勢上升24.7%，時代中國更是在2021年年報業績會中提出調降2022年銷售目標，放慢腳步，更加從容地安排項目進度。

銷售單價逆勢上揚

廣佛兩城單價同比上升超40%

2021年，時代中國控股實現銷售金額955.9億元，同比下降4.8%，銷售面積514.2億元，同比下降23.6%。企業在銷售面積大幅下降的背景下依舊可以控制銷售金額的降幅，主要是由於企業期內推出了多個地理位置較好的優質項目，多數城市的銷售均價均有較高漲幅，其中廣州、佛山銷售單價分別同比上升46.2%及40.7%，且這兩個城市是時代中國銷售金額的主要貢獻區域，2021年兩大城市分別實現321.2億元及208.4億元，分別佔總金額的33.6%及21.8%。

於2021年年報業績會中，時代中國控股公布了2022年的銷售目標，爲650億元，較2021年1100億元的銷售目標調低了450億元，管理層對此表示：“我們不傾向於用極端的方式，如以價換量以及非常短期的行爲實現銷售目標的達成，所以主動做了銷售規模的管控，讓我們的銷售安排更加從容。我們要依靠卓越的產品品質、服務，實現高質量增長，實現公司行穩致遠。”我們認爲，主動調低銷售規模目標，也能反映出企業發展战略重心從以規模爲導向轉變成以利潤、資金、產品爲導向，對於企業的長遠發展而言未嘗不是一個較爲明智的選擇。

公开市場拿地力度降七成

城市更新持續轉化

時代中國控股主要聚焦於粵港澳經濟圈的核心城市，截至2021年底，集團擁有146個項目，其中134個分布於廣東省主要城市，6個位於長沙，1個位於武漢，2個位於成都，2個位於杭州，1個位於南京。廣東爲時代中國控股的大本營，集團在廣東省之外，入駐的城市均爲區域核心城市，布局精准。截至2021年末，企業共擁有土地儲備1990萬平米，按建築面積佔比來看，廣州、佛山分別佔比22.1%以及16.1%，此外清遠亦有較多土地儲備，佔比19.8%，整體土地儲備充足，足夠集團未來三年左右的發展所需。

2021年時代中國拿地節奏放緩，企業新增8宗地塊，總土地成本121.1億元，佔全口徑銷售額的12.7%，權益土地成本45.5億元，較2020年的171.2億元大幅下降了73.4%。時代中國控股可以大量壓縮招拍掛开支的底氣在於其充沛的城市更新項目，截至2021年底，時代中國擁有135個城市更新項目，潛在總可售面積高達4000萬平米，預估總貨值超過1萬億，這些貨值將隨着城市更新項目的進展不斷轉化成企業的可售貨值，2021年期內，時代中國成功轉化6個城市更新項目，其中3個項目轉化爲土地儲備，總建築面積爲99萬平米。在行業市場環境暖意並不明顯的背景下，企業更傾向於從城市更新中轉化土地儲備，獲取確定性更高的利潤。

收入穩步增長

債務結構持續優化

盈利方面，盡管結轉規模上升帶動了時代中國營業收入的上升，不過由於結轉項目的毛利潤率的下行以及減值的上升，導致企業利潤率爲下降趨勢。2021年，時代中國實現營業收入436.4億元，同比上升13.1%，毛利潤率27.6%，較2020年下降1.2個百分點，淨利潤率10.9%，較2020年下降3.0個百分點。從利潤表數據來看，主要原因是其他收入及收益由19.4億元降至9.4億元，這是由於2020年廣州紅衛項目轉化帶來的溢價收入上升，導致其他收入及收益基數較高；以及其他开支由4.8億元上升至12.1億元，這主要是由於減值事項引起的开支上升。

債務方面，2021年末時代中國有息負債總額壓降至533.9億元，同比下降13.2%，但貨幣資金也大量下降至206.6億元，降幅爲45.6%，淨負債率、剔除預收款的資產負債率以及現金短債比（已扣除預售監管資金）分別爲76.7%、74.6%以及1.3倍，管理層將盡全力在2022年底完成轉綠目標。2022年企業到期債務110.2億元，截至3月底，已完成償還或置換的債務超過25億元，剩余到期的85.1億元債務主要分爲三個部分：第一，3.42億美元債，折合人民幣21億元左右，在資金從境內調撥境外的渠道較爲通暢的環境下償還問題不大；第二，27億元境內公司債，企業將或擇機發行債務置換或進行債務續期，或用自有資金進行償還；第三，37億元國內銀行及其他貸款，主要由國內各個項目的开發貸構成，主要以具體項目的銷售回款進行償還，整體而言企業資金壓力較小。