文/十一弟

在廣州的珠江新城，賣豪宅的中介門店，大約有兩百多家。

上個月，整個珠江新城的二手房成交量，只有36套。

僧多粥少，大多數中介門店，都要餓飯，根本开不了單。

其實，珠江新城的豪宅市場，從今年二季度开始，就熄火了。

在二、三月份，每個月還能賣掉上百套。

到了四月份，豪宅成交量突然腰斬了，跌到了六十套左右。

這兩個月，又打了對折，只剩下三十多套了。

在廣州豪宅市場，珠江新城，一直是價格最堅挺的核心區域。

但最近，幾個有代表性的豪宅小區，比如中海花城灣、保利心語，價格已經下跌。

連珠江新城都在降價，其他區域就更扛不住了。

今年，廣州越來越多的富人，开始出貨了。

有人做過統計，兩年前，廣州總價上億的豪宅掛牌量，只有四套。

去年增加到了八套，今年猛躥到了二十套。

而這些天價豪宅，每年的成交量有限，也就一兩套左右。

甘心接盤豪宅的有錢人，越來越少了。

曾經的“華南五虎”——合生創展，在廣州天河奧體牛奶廠板塊，有一個豪宅項目——

廣州合生·縵雲。

這個項目的土地，上個世紀就出讓了，合生創展整整囤了二十多年。

那些买了縵雲的業主，房子一到手，產權年限就少了二、三十年。

去年十月份，縵雲項目才开盤入市。

年初最貴的時候，縵雲的單價，每平米賣到了十萬左右。

現在，合生創展有些挺不住，开始割肉甩貨了。

這年頭，开發商打折降價，都不會大張旗鼓地明着來了。

他們千方百計地包裝噱頭、打幌子，比如工抵房、特價房，避免刺激到之前高位站崗的老業主。

有人說，這叫“祕不發喪”。

合生創展的太子爺——朱一航，他名下有個新能源汽車品牌——合創汽車。

這次縵雲項目降價，合生創展打出來的營銷噱頭，就是與合創汽車捆綁——

“合創汽車專項購房補貼政策”。

據說，縵雲安排了15套特價房，專供合創汽車內部員工，以及合生創展的老客戶。

但十一弟找人打聽了下——

“其實就是开發商想出貨，什么都可以談。”

合生創展打折力度很大——

相比年初最貴十萬左右的單價，縵雲推出來的“特價房”，已經降到了7萬/平米。

這是直接打了七折。

縵雲打折的“特價房”，都是190平米、230平米的大戶型。

按照平均兩百平米的面積計算，原來2000萬的房子，現在只賣1400萬。

一套房就降價了六百萬。

爲了盡快去化，縵雲還動用了中介渠道來帶客。

結果，降價的消息就捂不住了，被中介傳得滿天飛。

這兩天，合生創展已經开始往回找補了，生怕搞出大動靜。

畢竟，降價這種事，還是越低調越好。

縵雲所在的天河奧體牛奶廠板塊，是廣州名副其實的豪宅區。

十一弟查了下，這裏豪宅小區的二手房價格，普遍在八九萬左右。

合生創展一出手，直接讓縵雲的價格，見底了。

作爲一家港股上市房企，合生創展有業績壓力。

但上半年已經過去，縵雲打折降價，肯定不是爲了衝刺半年度的銷售目標。

在這個項目上，合生創展已經囤了二十多年，賭的是土地升值、房價上漲。

大幅度地打折降價，不符合开發商的囤地邏輯。

但縵雲項目，卻突然降價了，而且打了七折。

唯一的可能性，大概是合生創展感到了壓力，急着出貨，降價甩賣。

今年上半年，合生創展的銷售額，只有160多億，比去年還差。

它的資金壓力，在兩個月前就露出了一些端倪。

當時，合生創展有一筆本金約1億美元的私募債到期。

結果，它增加了抵押物，偷偷對債券做了展期。

讓很多人捏了一把汗。

十一弟查了下，在合生創展的年報裏，並沒有提到過這筆私募債。

這大概率是表外債務。

其實，合生創展含糊、隱晦地披露過——

它爲所謂“獨立第三方”的幾十億貸款融資，提供了擔保。

這些潛藏的表外債務，像地雷一樣，埋在上市房企的周圍。

它們可能突然引爆，擊穿开發商的信用。

縵雲項目的體量很大，價格又貴，去化很慢。

十一弟查了下網籤系統，去年开盤以來，合生創展推出了430套房。

到現在，縵雲的網籤數量，只有51套，去化率一成左右。

先於縵雲之前，天河奧體牛奶廠板塊的豪宅項目，去年就有开發商帶頭降價出貨了。

合景泰富有一個豪宅項目——廣州合景·臻頤府。

賣得最貴的時候，高達14萬/平米，幾乎是區域內豪宅價格的天花板。

但有價無市，只零星地賣掉了幾套，銷售很差。

去年，合景泰富的資金告急，直接开啓了降價大甩賣。

臻頤府的單價，讓合景泰富降到了八萬出頭，幾乎打了六折。

大降價之後，這才慢慢地出了一批貨。

市場不好，資金緊張，开發商的營銷手段，也黔驢技窮了。

到最後，降價割肉才是硬道理。

死扛到底，無異於躺平等死；而降價出貨，興許還能換來一絲喘息。

不過，事出反常必有妖——

突然地大降價，打折力度過狠，購房者可能更不敢出手了。

雷聲隆隆，誰知道從天上掉下來的，是餡餅，還是砸出的大坑。

去年，合生創展在浙江寧波、江蘇昆山的幾個項目，已經出現過停工、逾期交房了。

這年頭，多個心眼少上當，不貪便宜才能少踩坑。

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