斑馬消費 楊柘

一向號稱深耕三四线城市的宇宙房企碧桂園，也在逐漸調整方向。大象轉身，以適應叢林。

去年以來的房地產行業調整，讓房企們加速認清現實：新房开發總量即將進入萎縮周期，房企之間的分化加劇。

隨着城市化進入新階段、人口分布從增量進入到存量時代，一二线核心城市價值提升、三四线城市失去動能大量“鶴崗化”，幾乎成爲行業共識。

銷售額增速下降、盈利能力下滑之後，碧桂園便开始放緩新城市的布局速度，圍繞五大城市圈拿地，將籌碼盡可能轉移到贏面更大的那一方。去年核心城市集中供地，公司一改之前的“與世無爭”，數次出手拿下多個項目，其中以北京和上海爲重點。

2021年銷售額罕見下降未完成既定目標，收入兩位數增長但毛利率跌破20%，淨利率連續4年下降，去年縮水三分之一，以及如影隨形的去化壓力、債務壓力，都會逼迫碧桂園加快轉身的速度。

短期改善業績是動力之一，更重要的是，立足於長遠發展，公司嗅到了正在逼近的危險信號。

盈利能力連降

4月4日，碧桂園（02007.HK）披露3月未經審核營運數據，公司權益銷售額301.1億元，同比下降42.9%，“金三”落空；一季度，權益銷售額合計992.3億元，同比下降28.9%，延續了2021年下半年以來的下滑趨勢。

去年，公司高开低走，上半年銷售額屢創新高，6月份开始“啞火”，全年實現權益銷售額5580.0億元，同比下降2.22%——這是宇宙房企碧桂園十幾年來首次出現銷售業績下滑。

2018年-2020年，公司樓盤銷售均價分別爲每平米9266.6元、8853.6元、8475.6元，去年降至8402.4元，今年一季度再度將至7650.7元，亦未能扭轉下滑趨勢。

2021年，碧桂園收入5230.6億元，同比增長13.0%，但公司股東應佔利潤同比下降23.5%至268.0億元。

因爲銷售成本上漲，公司去年毛利率爲17.7%，較上年的21.8%，下滑了4.1個百分點。值得一提的是，碧桂園2018年達到27.0%的毛利率高峰後，一路下滑，終於在去年跌破了20%。

行業艱難時刻，公司大幅壓縮費用，營銷及市場推廣成本和行政費用佔營業收入的比例較上年下降0.5個百分點——此前鬧得沸沸揚揚的碧桂園討薪事件，不知道是否與此相關。

即便如此，也未能挽救盈利水平，公司淨利率降至5.1%。此前4年，分別爲11.5%、9.1%、8.1%、7.6%。

最近大半年，除了提振銷售業績，碧桂園的工作重點切換到了降負債和穩股價上。

截至2021年底，公司總借貸下降至3179.2億元，淨借貸比率爲45.4%，較上年底優化10.2個百分點；同期，公司現金及現金等價物合計1469.5億元，較上年末減少202.0億元。

去年，控股股東斥資數十億港幣，增持3.28億股公司股份，佔到了公司總股本的1.42%。但是，公司股價仍然在過去的一年多裏跌跌不休，市值一度跌破800億港元。

直到近期，房地產行業酝釀周期切換，碧桂園率先拿到農行的200億元和招行的150億元並購貸款，市值才有所恢復，近期逼近1500億港元，但距離近年高點還有相當大的差距。

地產巨頭轉身

楊國強估計怎么也沒有想到，艱苦創業30年，正當自己准備退居幕後，將公司徹底交給子女的時候，房地產行業迎來了至暗時刻。

碧桂園1992年起步於南方小鎮廣東佛山順德北滘鎮，2017年成爲世界上最大的房地產企業，並連續多年進入世界500強榜單。

正因爲早年起點較低，碧桂園一直以來都是以三四线城市爲基本盤的，這讓公司在主流房企中顯得頗爲另類。

數據顯示，2014年，碧桂園來自三四线城市的銷售額，佔到了總銷售額的50%。

2015年以來的這一輪房地產周期幫助碧桂園登頂，在這期間，公司看准方向，以高周轉模式，進一步擴大了在三四线樓市的市場份額。

此後幾年，三四线城市貢獻的銷售額，在公司大盤中的佔比呈現總體上升趨勢，2017年達到58%，2018年進一步躍升至64%。

2021年，公司5580.0億元權益銷售額，三四线城市佔比68%——其實，並沒有大家印象中那么高。

雖然一二线城市佔比只有32%，但此時的碧桂園體量已經足夠大，這部分權益銷售額仍高達1785.6億元，差一點就能單獨進入行業前十。如果算上全口徑，則高達2500億元。

另外，碧桂園進入的三四线城市，很多都集中在廣東、江蘇、浙江等相對發達地區，這裏的三四线，購买力直逼其他地區的二线城市。

2020年銷售額增速大幅下滑、盈利能力大幅下降之後，公司也在“深耕三四线”策略框架內做出了部分調整：一方面，進入新城市的速度在下降；另一方面，公司在投資方向上明確了“圍繞五大都市圈”，2020年75%新增項目圍繞五大都市圈，2021年比例增加至85%。

三四线城市雖然行業競爭相對緩和，碧桂園擁有壓倒性的品牌和管理優勢，但是，低房價之下，輾轉騰挪的空間畢竟有限，短期並不利於公司業績增長。長期來看，上一輪棚改貨幣化催生的購买力逐漸消耗殆盡，三四线地產开發的價值遠不如一二线。

去年，國內22個重點城市推行集中供地，碧桂園在其中的十幾個城市落子，其中在北京和上海投入較大，這在之前是難以想象的。要知道，公司發展30年，在北京、上海這兩個一线城市的核心區域，壓根就沒什么項目。

本文作者可以追加內容哦 !