萬億級住房租賃市場，正呼喚真正的行業龍頭

近年來，中國住房市場迎來深層次的變革，在房住不炒的政策大背景下，住房租賃市場的發展正成爲中國住房市場的主旋律之一。

此前第七次全國人口普查數據顯示，我國的城鎮化率已經達到63.89%，同時流動人口高達3.76億人，後一數據在10年間更是增長了近70%。伴隨社會經濟的不斷發展，人口流動愈發頻繁，這也激發了巨大的住房租賃需求，尤其是面對大城市高企的房價，租房不再只是大衆短期過渡的選擇，而是日益成爲人們居住的主流方式之一。

在當前存量房供應充足、人口流動量大的背景下，疊加城鎮化加速與人均收入持續提升等長期趨勢，國內住房租賃市場發展潛力巨大。根據弗若斯特沙利文的資料，2021年中國租賃公寓市場的規模已達1.8萬億元人民幣，預計到2026年底有望提升至2.7萬億。

不論是政策層面還是市場層面，住房租賃都將面臨良好的發展窗口期。遵循“水大必然魚大”的商業規則，行業龍頭注定價值不凡。

近日，國內引領集中式長租公寓模式的魔方公寓，計劃以“魔方生活服務集團”(以下簡稱“魔方生活”)這一名稱爲主體於香港聯交所遞交上市申請。同時，其也是港股第一家以長租公寓業務進行獨立上市的長租公寓服務平台。

在“港股集中式長租公寓第一股”的標籤下，魔方生活在資本市場的關注度也不斷升溫。大多數投資者似乎想知道，住房租賃市場未來真正的行業龍頭企業是否已經出現？帶着這個問題不妨往下一看。

聚焦長租公寓主流發展趨勢，魔方生活深度布局集中式長租公寓

機構式長租公寓建設經營有兩種主要形態，一種是集中式長租公寓，另一種則是分散式長租公寓。當前，我國租房市場近8成以上的需求依然被分散式的房源或產品消化。然而，分散式長租公寓此前出現了多次“爆雷”事件，“爆雷”告一段落後，“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等行業違規行爲都被一一納入嚴格的市場監管，相關企業不得不尋找新的商業模式。

幸運的是，長租公寓行業並沒有因此停滯不前。隨着政策大力支持的集中式長租公寓崛起，長租公寓行業重獲新機，再次快速發展。

與分散式公寓不同，集中式公寓有效解決了房源質量相對低下、配套設施匱乏及租戶保障體系較弱等問題，更加貼近或符合“長租”定義。此外，集中式公寓便於通過標准化運營提高管理效率，運營成本較低，利潤相對較高，還因爲租戶“集中”的特點，通過組織社群活動等方式塑造自身品牌、提高客戶粘性，有利於規模效應的形成和釋放。

業內人士普遍認爲，長租公寓的未來，離不开集中式模式的興起。盡管目前住房租賃市場分散式房源佔比遠大於集中式，但集中式的增長速度已超過分散式。

目前，我國長租公寓行業發展仍處於早期，行業集中度較低，品牌數量衆多。經歷了此前分散式長租公寓野蠻生長、頻頻暴雷導致的行業信任危機，如今政策層面對於租賃住房市場的管理變得日趨嚴格，隨着近年來一系列規範性條例和政策的陸續出台，經過洗牌的長租公寓行業正迎來規範、健康的新一輪增長機遇。集中式長租公寓站立在“風口”之上，政策暖風頻吹。

去年7月，自國家住房和城鄉建設部在官網發布《關於集中式租賃住房建設適用標准的通知》开始，行業發展迎來加速。可以看到，國家政策力推的保障性租賃住房採用的是集中式模式。今年北京市陸續發布租賃住房相關政策，在保租房推進方面力度空前，市場觀點認爲，預計未來一段時間內，保障性租賃住房的擴容將成爲住房租賃市場增長的強勁助推器，集中式長租公寓將持續受惠於政策。

魔方生活遞交的招股書也顯示出集中式長租公寓未來增長勢頭的強勁。據弗若斯特沙利文的資料，集中式長租公寓市場規模預計將從2021年的449億增加至2026年的1252億，期間對應的復合增長率約爲22.8%。而進一步細分下來，一线城市同一期間復合增長率或達26.5%，營運中的連鎖式集中式長租公寓市場則爲27.2%。以上的預期增長速度遠超同期中國租賃公寓市場的平均增速，突顯出該細分領域的結構性機會。

作爲國內最早布局集中式長租公寓的運營商之一，魔方生活憑借十多年的經營沉澱，擁有顯著的先發優勢和綜合實力，在政策暖風吹拂與井噴的市場需求下，也將面臨絕佳的成長窗口期。

(資料來源：公司招股書)

集中式長租公寓領航者，魔方生活展現強勁基本面優勢

相較於分散式公寓，集中式長租公寓經過了時間的檢驗。遵循着“好賽道、好公司”的投資原則，魔方生活的價值首先不應被忽視，其次更應被重新審視。作爲集中式長租公寓領域最具代表性的領先企業，魔方生活的優勢主要體現在以下幾點：

(1)魔方生活是中國行業領先且發展迅速的獨立集中式長租公寓服務平台

據招股書所示，截至2022年6月30日，魔方生活服務在國內26座城市的394個門店擁有76190套在管公寓，其中約63.8%位於一线城市，約65.7%爲其直營公寓，即公司收入與盈利大部分來自一线城市業務布局及直營公寓。這意味着公司整體業務具備堅實的基礎。

另外，從品牌知名度和客戶滿意度來看，魔方生活旗下的魔方公寓在中國集中式長租公寓品牌中均位居第一，尤其在居住體驗及平台穩定性這兩項指標上面，魔方生活在集中式長租公寓領域中排名最高。

(2)魔方生活是高增長行業內具有領先市場位置的行業整合者

2017年至2021年，中國集中式長租公寓市場規模從144億人民幣持續增長至449億，期間增長幅度和復合增速分別爲211%、32.8%，該增長雖然令人滿意，但行業格局依然處於較爲分散的狀態，根據在運營公寓數量來衡量，行業內規模最大的前五位參與者的市場份額只有15.8%。

自2020年以來，憑借自身較高的品牌知名度、卓越的運營效率以及廣泛的布局網絡，公司成功把握難得的整合機會，一舉成爲業內最活躍的收購者，截至2021年底累計完成了總價值約13億人民幣的10項交易。

這些並購交易使得公司成爲了國內少數幾家有能力管理各種規模租住社區的租住服務平台。此外，公司還獲得了良好的收購整合效果。倘若上市募集資金成功，將有助於公司繼續發揮其豐富、領先的收購整合經驗，確保其行業地位和市場份額持續提升。

(3)維持市場領先的運營效率，背靠技術能力驅動

魔方生活實現了市場領先的運營效率。

具體體現在以下幾點：公司每套可用公寓收入在國內五大集中式長租公寓運營商中排名最高；公司行政开支佔收入比自2019年19.8%下降至2021年的14.4%，並在2022年6月30日進一步降低至12.3%；公司盈利能力也在不斷提升，據招股書所示，公司經調整EBITDA利潤率從2019年的2.3%提升至2021年的18.2%，並在在2022年6月30日進一步提升至18.6%。得益於以上出色的表現，公司的運營效率充分提升。

值得一提的是，魔方生活所展現的卓越運營效率得益於其所擁有的關鍵技術基礎設施及能力，包括OMS系統、大數據驅動決策程序、物聯網平台等，這一點與其他同業競爭者有着顯著差異。公司展現出的數字化、智能化技術及平台賦能優勢，讓筆者看到該公司已經爲未來的規模化競爭和持續擴張做好了較爲充分的准備。

(4)強勁增長勢能及高質量的基本面表現

魔方生活展現出的強勁增長勢頭，無疑能夠與集中式長租公寓行業的成長相互印證，公司發展正是行業向上的最好注解之一。

據招股書所示，魔方生活的收入從2019年的9.5億增長至2021年的14.7億，淨利潤從2019年的6355萬增加至2.95億，分別對應的復合增長率爲24.7%及115.6%，而經調整的EBITDA期間復合增長率約爲252.9%。

從財務表現來看，公司盈利增長速度高於收入增長速度，主要是經營槓杆在發揮作用，即毛利率的改善、月均租金和平均入住率的高位穩定，以及運營效率釋放所帶來的，公司毛利率從2019年的85.4%提升至2021年的86.1%，其旗下針對白領、藍領的公寓品牌平均入住率在2021年底分別維持在87%、85%，單位月均租金分別爲3025元和3629元。正如上述，公司行政开支佔收入比自2019年19.8%下降至2021年的14.4%，體現出公司實現了持續的降本增益，在運營管理方面做出了不懈的努力。

綜合來看，以上的財務表現能夠直接反映出公司不俗的內生性成長能力。

除了收入和盈利保持強勁增長勢頭，內生性成長能力得到釋放之外，公司還表現出強大的現金流創造能力。2019至2021年期間，魔方生活的經營活動淨現金流分別爲5.7億、6.6億和10.5億，期間復合增長速度約35.3%，該速度高於公司實現的收入增速，說明公司收入質量的提升優於業務收入的擴張。

結尾部分

簡單總結，剛遞交上市申請的魔方生活或已交出了一份擁有優異基本面表現且維持高質量發展和高成長性的漂亮“答卷”。而這份“答卷”也同樣給市場展現出了可復制、經驗證的成功路徑，已經跑通跑順的“直營管理+加盟管理/第三方委托”平台模式，以及集中式長租公寓多維度的領先優勢。這讓我們確信，魔方生活的價值遠不止當下，還有可預見的寬廣未來。

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