金選核心觀點

基本結論

大灣區國企物管，大股東銷售逆勢增長。

公司深耕大灣區30年，現已發展成爲全能型城市運營服務商，涵蓋住宅、TOD、城市服務及公建、商業四大業態。截至1H22，在管面積4355萬方，同比+24.2%，合約面積6262萬方，同比+18.8%；合約/在管爲1.4倍。

大股東越秀地產財務綠檔信用良好，1H22融資成本下降至4.1%（與頭部央企水平相當）。得益於一二线優良土儲布局，2022年1-11月全口徑銷售金額1031億元，實現同比增長8%，而同期百強房企銷售下滑43%。

TOD物管競爭力強。得益於公司大股東越秀地產和二股東廣州地鐵在TOD（以公共交通爲導向的發展模式）开發上的優勢，公司是目前百強物業中唯一在大灣區提供TOD物管的公司。公司上半年成功外拓了福州、長沙、青島三城的部分地鐵线路，截至1H22，公司TOD項目的合約面積已達658萬方，同比+7.5%，佔總合約的10%。截至1H22，越秀地產擁有359.4萬方TOD項目土儲，开發後也將爲公司TOD業務發展添磚加瓦。

商業板塊高質量發展。商業板塊1H22年收入2.79億元，同比-0.2%（受疫情影響）；2021年收入4.9億元，同比+38%。截至1H22，商業在管面積378萬方，其中寫字樓佔比79%（300萬方），分布於廣州、上海、武漢、杭州等核心城市。公司2021年在管寫字樓平均出租率90.9%，平均物管費22.3元/月*平，均好於行業平均水平。

社區增值逐漸發力，收入佔比快速提升。公司於2021年發力發展社區增值，2021年該塊業務收入4.4億元，同比+229%；1H22收入2.4億元，同比+32%，佔總收入的22.4%，相較2020年提升10.9pct。後續隨着各項業務深入开展，我們預計社區增值服務將成爲所有業務中增長最快的一項。

淨現金超過市值，公司價值或被低估。截至1H22，公司账上淨現金41.5億元人民幣，已超過公司當前總市值。我們認爲公司作爲國企，財務可信度較高，充足的現金也有利於後續業務發展，公司當前價值或被低估。

風險提示

越秀地產銷售不及預期、疫情影響超預期、應收账款減值風險

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